Stavba domu je velký podnik
Stavba domu je obrovská logistická a finanční investice. I když existuje mnoho možných variant jeho průběhu, nejběžnější volbou je jedna ze tří metod realizace díla - ekonomický systém, způsob uvedení do provozu nebo svěření celku generálnímu dodavateli. Nemají přesně definované definice. Je také nemožné určit, který je nejlepší a pro koho. Každý z nich má silné a slabé stránky a vytváří potenciální nebezpečí, která mají nepříjemné následky. Nejlepší je samozřejmě mít jednoho důvěryhodného dodavatele (koordinátora), který provede stavbu v souladu s našimi přáními, bez jakýchkoli překvapení v podobě neočekávaných změn materiálů, posunutí termínů a zvýšených nákladů.Při výběru jednoho z možných „scénářů“ proto stojí za to spoléhat na nejlepší dodavatele.
V každém ze systémů bude užitečná podpora zkušeného stavbyvedoucího nebo inspektora dozoru investora. Budou nejen vidět a kontrolovat práci, ale také pomáhají řešit problémy, které nelze předvídat hned na začátku. Než se tedy rozhodneme, kterou metodu zvolit, analyzujme každou z nich a porovnejme naše nápady se zkušenostmi lidí, kteří bezpečně prošli celým investičním procesem.
Přečtěte si také: Budování ekonomického systému: je to ziskové?
Budování ekonomického systému
Budování ekonomického systému je nejčastěji zaměňováno s realizací stavby spočívající v zadání jednotlivých prací následným dodavatelům. V ekonomickém systému investoři stavbu provádějí sami. Většinu práce dělají sami, s pomocí rodiny a přátel.
Varování! I když si stavíme dům sami, musíme si najmout stavbyvedoucího.
Na první pohled se zdá, že je to nejlepší řešení pro investory, kteří, pokud budou stavět pro sebe, udělají to nejlepší, co mohou. To je však matoucí, protože dobré úmysly samy o sobě nestačí vždy. Budování vlastními rukama je obtížný úkol - vyžaduje to spoustu znalostí a odhodlání, volného času, vytrvalosti a síly, a to i v doslovném smyslu. Někdy je nutné ručně přesunout i několik tun materiálu, například při stavbě domu o rozloze 130 m2, u zděných zdí je to asi 42–160 tun, s monolitickým stropem - asi 35–60 tun a žebrovým stropem - 25 tun; dokonce vztyčení krovu a zakrytí střechy je 5–8 tun. Je rovněž zapotřebí úspor,protože investoři jsou méně zapojeni do jejich profesionální práce. Při rozhodování o takovém systému je také dobré mít zkušenosti. Jinak se nevyhneme chybám v některých dílech a nebude to kvůli vůli, ale kvůli nedostatečné znalosti stavebního umění.
Nejméně závažné jsou chyby, které lze okamžitě vidět (například zakřivené stěny nebo nerovné omítky), protože obvykle ovlivňují pouze estetický efekt. Nejhorší jsou chyby, které nelze vidět, protože na nich nejčastěji závisí technický stav budovy. Dopady nedostatečné hydroizolace nebo špatně vyztužených železobetonových prvků (např. Stropy, nosníky, překlady) lze pociťovat někdy i několik let po dokončení stavby. To je důležité, protože jejich oprava je velmi obtížná, a proto nákladná. Proto při budování ekonomického systému nestojí za přeceňování své síly a je nejlepší zvolit systémové technologie, které usnadňují zděné stěny a používají prefabrikované prvky, například k výrobě schodů nebo stropů.
Musíte také prokázat znalost čtení projektové dokumentace. A není to snadné, zvláště když je projekt složitý a neobsahuje všechny důležité rady v podobě podrobných výkresů nebo je postaven na základě stavebního projektu (což je obecný projekt, nikoli podrobný jako podrobný). V této situaci může poskytnout podporu vedoucí stavbyvedoucí, který bude muset prokázat větší odhodlání než obvykle, protože převezme roli instruktora.
Ve skutečnosti se v praxi rychle ukáže, že velká část práce nemůže být prováděna interně a musí být svěřena odborníkům. Proto se realizace domu někdy začíná podobat objednávkovému systému.
Ekonomický systém pro většinu investorů znamená velké úspory a v důsledku toho nižší náklady na stavbu domu. Práce mohou být financovány, pokud je to možné.
Jakých chyb se nejčastěji dopouštějí investoři, kteří budují ekonomický systém
Bednění - zkroucení bednění způsobí, že se při nalití betonové směsi „vytlačí“ a tím se odlepí; výsledkem je jeho odchod. Výztužné
práce - příprava výztuže (řezání a ohýbání tyčí), nesprávné pořadí uspořádání, kola a ukotvení výztužných tyčí, nedostatečné krytí, nedostatečné uchycení výztuže.
Hydroizolační práce - nedostatečná příprava podkladu pro hydroizolaci, nedostatek hydroizolačních pásů, výběr materiálů, netěsnosti.
Betonářské práce - pokládání betonové směsi z příliš vysoké výšky, nerovnoměrné rozložení směsi v bednění, žádné vibrace betonové směsi, žádné dilatační spáry, nesprávná péče o beton.
Zednické práce - přílišná odchylka stěn od svislé a vodorovné, že vazba zděných prvků, nedostatek malty ve spárách nebo špatně nanesená spára.
Izolační práce - nesprávně zvolený izolační materiál a jeho tloušťka, nepřesné uspořádání způsobující vznik tepelných mostů. Tesařské práce - nedostatečné spojení prvků krovu, špatně konstruovaný krov. Pokrývačské práce
- špatně provedené zakrytí, netěsnosti, nedostatek lemování nebo jejich nesprávné provedení. Zděné komíny - špatně zděné komíny, nesprávně umístěné vývody uvnitř budovy, špatně umístěné čištění a další prvky komína. Vodní a kanalizační systém - chyby při provádění instalace, netěsnosti, špatně tvarované svahy, špatně odváděná voda a odpad. Elektrická instalace - špatně vedené kabely, nedostatečně bezpečné pro uživatele. Rozsah prací, které musí být provedeny při stavbě domu v ekonomickém systému, je velmi velký. Lze jej však snížit použitím moderních technologií.
Budování ekonomického systému. Zkušenosti investorů
Justyna a Marek staví dům s užitnou plochou 135 m2. Rozhodli se pro ekonomický systém (postavili dům na dvě části s pomocí své dcery). Stavbu zahájili v roce 2011; plánujeme jej dokončit příští léto v roce 2016.
Justyna a Marek: Proč se stavíme? Protože věříme, že málokdy narazíte na takový tým, který nemusíte hlídat. Návštěvy staveniště jsou proto nutností, zejména pokud jste také dodavatelem. Protože se stavíme sami, nemusíme za práci platit. Dalším měřitelným přínosem, který z toho vyplývá, je plánování prací jako peněžní toky (nebo - pokud chcete - s půjčkou) a jejich přizpůsobení vaší síle, vůli a počasí.
Věříme, že když nemáte stavební tým a jste na to sami, musíte zvolit technologii, ve které bude dům postaven - závisí na tom tempo práce a možnost udělat si to sami (hodně záleží také na počasí, ale nemáme na to žádný vliv). Rozhodli jsme se pro stěny z pórobetonových bloků, spojené tenkovrstvou maltou. Argument „pro“ byl, že bloky jsou velké a snadno se staví, takže výsledky práce byly rychle viditelné, což posílilo morálku týmu :-). Nedostatek tradičního zdění (pro silné spáry) nám práci usnadnil, protože jsme nepotřebovali míchačku na beton, ale pouze vrták s míchačkou.Pomohly také velmi dobře připravené instruktážní materiály výrobce řemenic. Zděné zdi jsme byli tak úspěšní, že nám náš správce stavby poslal mistry z jiných stavenišť, abychom zjistili, jak to udělat!
Rovněž jsme si dobře poradili s uspořádáním stropu. Vzdali jsme se populárních žeber a žeber nebo monolitických, které se obtížně vyrábějí a vyžadují technologické přestávky, ale rozhodli jsme se pro předpjaté betonové výrobky. Podlahové desky pocházely z továrny 2 týdny po zadání objednávky a stačilo je nainstalovat 2 osobami. Strop měl ihned po instalaci požadovanou únosnost, takže ihned bylo možné provést další práce.
Provedli jsme také všechny práce spojené s výkopem, vyztužením a nalitím základů. Počasí nám přálo a? hlinitá půda - není třeba bednění, žádný déšť, takže zde nebyl žádný „bazén“. Práce nebyla snadná, ale provedení bylo perfektní :-); můj manžel vyrovnal poslední vrstvu motykou! Ušetřili jsme na izolaci základových stěn - umístili jsme mezi ně a stěny přízemí izolační bloky, které nestály moc.
Rozhodli jsme se však, že si střechu nebudeme vyrábět sami, protože to nevíme. Dobrý tým má tu svou váhu. Dostali jsme pokyn, aby nás kontaktovali - pětičlenná posádka dokázala za 3 pracovní dny vyrobit střechu o rozloze 300 m2.
Nad částí garáže je nepoužitelné podkroví (chceme jej využít jako úložný prostor). Tam jsme místo tradičního vazníku použili prefabrikované střešní vazníky s nosností až 150 kg / m2. Na jejich spodní pás jsme položili podlahu z OSB desek. Montáž provedená výrobcem krovu trvala 1 den, což opět šetřilo čas a náklady - nebyl tam žádný jeřáb, montážní tým atd.
Po zakrytí domu střechou se snadněji pracovalo uvnitř. Nekapalo nám to na hlavy, takže jsme si je mohli naplánovat bez ohledu na počasí.
S potěry jsme se vypořádali docela snadno. Vyrobili jsme je ze samonivelačního potěru. Je to velmi dobrý materiál, který poskytuje rovnoměrný a hladký podklad pro pokládku polystyrenu, bez ohledu na to, zda bude podlahové topení či nikoli. Výškový rozdíl 1 cm máme pouze na jednom místě o délce 11 m.
Konstrukce schodů se ukázala jako velmi tvrdá práce. Za jeden den jsme museli připravit 26 míchaček na beton a roztáhnout beton v nepohodlné, schoulené poloze, protože na okraji schodů nebylo možné stát a nebylo možné použít naviják. Dokázali jsme to. Dcera také pomohla.
Výsledkem všech těchto činností je dům s odchylkou jedné stěny - je přesně o 1 cm delší než paralelní. Stoupačky jsou zachovány. Pro mě je nezávislá konstrukce s podporou specialistů v klíčových okamžicích velkým dobrodružstvím života! Pozitivní! Ano, musíte také trávit čas čtením, trénováním, hledáním podrobností a materiálů. Musí to však být provedeno, protože dům má být pro nás, ne pro dodavatele. Je třeba připustit jednu věc - stojí za to mít velmi dobrého stavbyvedoucího! Nebýt jeho, měli bychom „vykopnutý dům“ od designu až po detaily.
Budování objednávkového systému
Následní dodavatelé jsou odpovědní za následné práce. Tento typ konstrukce je založen na malých společnostech, které se specializují na konkrétní roboty.
Pro investora je nejdůležitější najít dobrého dodavatele a zajistit jej ve správný čas tak, aby na staveništi nedocházelo k neočekávaným prostojům. Je dobré kontaktovat předchozí zákazníky vybraných společností, prohlédnout si odvedenou práci, zjistit, zda nenastaly problémy s kvalitou, termíny, financemi, objednávkou. Abyste se vyhnuli nejasnostem ohledně převzetí stavby, je vhodné spoléhat se na spolupráci dodavatelů. Tím je zajištěna větší disciplína mezi nimi a výsledkem je lepší konečný výsledek.
Pokud jsou vybráni dobří dodavatelé, měla by být podepsána smlouva a měl by být pečlivě definován rozsah prací, pravidla pro platby za materiál a provedené práce. Stojí za to zavést ustanovení, že díla by měla být vyzvednuta během jejich provádění v konkrétních a důležitých okamžicích.
Nevýhodou tohoto typu stavby je, že investoři musí všechny práce koordinovat sami a organizovat práce pro jednotlivé dodavatele. Proto stojí za to mít skutečného stavbyvedoucího nebo dokonce inspektora dozoru. Postarají se o naše zájmy a než začne fungovat další společnost, stanoví a ověří základnu.
Při tomto způsobu provádění prací musí mít investor finanční likviditu, aby zaplatil za včas provedené práce. Pokud je navíc odpovědný za nákup materiálů, měl by zajistit jejich dodání na stavbu ve správný čas. Existuje také riziko odstávky v různých fázích výstavby a chyb různých dodavatelů, které způsobují další náklady.
Stojí za to zkontrolovat kvalitu práce provedené v objednávkovém systému. Následní dodavatelé nemohou později vysvětlit, že špatná kvalita vyplývá z práce jejich předchůdců. Finanční důsledky nesou investoři.
Přečtěte si také: Technologické přestávky na staveništi
Specializace smluvních společností
Dodavatelé se specializací na všeobecné stavební práce. Rozsah prací, které nabízejí, je velmi široký a zahrnuje provedení pláště (od vykopávek základů až po krov) a někdy také dokončovací práce uvnitř i vně domu.
Tesaři - specializují se na dřevěné konstrukce.
Zastřešení - proveďte počáteční neprůhlednost a lemování a zastřešení uspořádané.
Štukatéři - specializují se na omítky a tepelně izolační systémy, ale mohou také provádět obecné stavební práce. Elektrikáři - specializují se na elektroinstalace, ale často také zajišťují počítačové, poplašné a multimediální sítě.
Sanitární instalatéři - provádějte instalatérské a ústřední topení.
Instalatéři se zabývají realizací mechanické instalace s rekuperací (rekuperací tepla). Krby - specializují se na instalaci krbů, distribuci horkovzdušných rozvodů (DGP), výrobu izolací a krbových plášťů. Dokončovací posádky - mezi nimi malíři, stavitelé podlah, obkladači a tesaři. Studniarz - jak název napovídá provedení studny. Dicer - dělají rampy a dlážděné cesty.
Systém objednávek. Zkušenosti investorů
Kasia a Marek staví dům s užitnou plochou 214,21 m2. Rozhodli se pro objednávkový systém. Stavbu zahájili v červenci 2014; plánovat jej ukončit v roce 2016.
Kasia a Marek: Před zahájením stavebních prací jsme porovnali objednávkový systém s nabídkou několika společností budujících vývojový systém. Ukázalo se, že vybudováním metody svěřování dalších prací ušetříme asi 30%. Při budování vývojového systému se musíte také věnovat sami a dohlížet na stavbu, proto jsme se rozhodli, že jej zadáme externím dodavatelům. Nespěcháme, abychom se rozhodli pro krátký stavební projekt jedné společnosti. Naše rozhodnutí nelitujeme. Nyní bychom také zvolili stejnou konstrukční metodu. Čím víc toho o stavění už víme hodně. Nelze srovnávat získané zkušenosti s tím, co jsme věděli na začátku stavby.
Používáme pouze doporučené týmy. Trávíme také hodně času kontrolou jejich práce na jiných projektech. Je velmi důležité svěřit práci těm nejlepším. Největším problémem je zajištění kontinuity prací. Pokud tým z plánu vypadne, najednou se zastaví. Je to způsob budování pro investory s časem na vybudování. Takové situace se vždy stávají, že je třeba něco vylepšit. Naštěstí se to u nás týkalo malých věcí. Vše záleží na profesionalitě umělců.
Stavba domu s generálním dodavatelem
Stavba s generálním dodavatelem spočívá v pověření stavby jednomu podnikateli (společnosti), který provádí stavbu od začátku do fáze developera a někdy také „na klíč“. Mohlo by se zdát, že se jedná o nejpohodlnější způsob pro investory, ale má také své nevýhody.
Ačkoli výhodou je nepochybně skutečnost, že investor svěřil stavbu budovy jedné společnosti, jeho „monopol“ může být pro kvalitu prací katastrofální. Musíte věnovat pozornost a zajistit, aby použité materiály a práce byly v souladu s designem a smlouvou.
Tento způsob konstrukce je také obvykle nejdražší. Pojďme se tedy ujistit, za co platíme. Při výběru generálního dodavatele se podívejme na jeho předchozí projekty, zjistěte, kolik zaměstnanců zaměstnává a zda má vlastní týmy, zda využívá neustále spolupracující společnosti nebo stále zaměstnává nové společnosti. Stavba domu v systému generálního dodavatele se může zdát nákladnější, protože bere v úvahu všechny náklady, a to i ty práce, na které se při stavbě systému pro domácnost často zapomíná.
V tomto systému je nezbytný inspektor dozoru investora. Jeho hlavním úkolem je kontrola prací na základě smlouvy uzavřené mezi investorem a zhotovitelem. Frekvence návštěv inspektora dozoru nutných na staveništi, který přijímá jednotlivé etapy výstavby, vyplývá z postupu prací.
Při výběru generálního dodavatele zkontrolujte jeho spolehlivost. Nechte ho ukázat stavbu na staveništi.
Co funguje, by měl zkontrolovat správce stavby a inspektor dozoru
Nejdůležitější práce vyžadující kontrolu při stavbě domu (minimální verze je vyznačena tučně).
- Stavební organizace - školení BOZP, definování zásad spolupráce, výměna informací.
- Odstranění humusu k likvidaci - kontrola.
- Kontrola osy budovy po geodetickém vytyčení.
- Kontrola výkopu provedeného pro základ.
- Příprava výztuže základové desky nebo průběžných patek - probíhá návštěva.
- Kontrola a přijetí výztuže základu.
- Záplavy základů.
- Návštěva během hydroizolace patek a základových zdí.
- Zahájení zednických prací - kontrola uspořádání vodorovné izolace.
- Návštěva při zdění zděných zdí.
- Kontrola zhutnění vrstev pod podlahou, uspořádání instalace (pokud je deska, je ignorována)
- Nalévání libového betonu.
- Zděné stěny přízemí.
- Zděné komíny v přízemí.
- Kontrola vyztužení nosníků překladu ve stěnách.
- Deskové bednění.
- Příprava výztuže stropu.
- Příprava výztuže schodiště.
- Přijetí výztuže stropu, nosníků a schodů.
- Návštěva během betonáže stropu.
- Zděné podkrovní stěny.
- Zděné komíny v podkroví.
- Kontrola přípravy železobetonových prvků podkroví před nalitím betonu.
- Střešní krov - montáž konstrukce (dvě návštěvy).
- Krycí krov.
- Zděné příčky.
- Návštěva během izolačního výkonu.
- Navštivte 1 při omítání na síť (pokud existuje) nebo na vnější obklad.
- Navštivte 2 v průběhu omítání sítě nebo vnějšího opláštění.
- Během elektrických instalací navštivte 1.
- Návštěva 2 během provádění instalatérských prací.
- Navštivte 3 během jiných instalací.
- Návštěva při omítání interiéru.
- Návštěva během procesu podlahy.
- Práce venku - terasa / balkony.
- Návštěva během dokončovacího procesu - nanášení omítky, dokončovací nátěry, stavba se sádrokartony.
- Návštěva během dokončování - lepení keramických dlaždic na podlahy a stěny.
- Návštěva během dokončování - malování.
- Dokončení prací.
Stavba s generálním dodavatelem. Zkušenosti investorů
Monika a Andrzej z Milanówku staví dům o rozloze 210 m2. Rozhodli se pro systém generálního dodavatele. Stavbu zahájili v květnu 2014; dokončeny v červnu 2015, plánují zavedení na podzim.
Monika a Andrzej: Před výběrem generálního dodavatele jsem provedl místní kontrolu společností, ale nejcennějším nástrojem se ukázal být internet a portál Oferteo.pl. Podařilo se mi shromáždit asi 30 nabídek. Konečné rozhodnutí mi bohužel trvalo nějaký čas a trvalo mi to asi 3 měsíce. Rychle jsem vyloučil ty dodavatele, kteří požadovali pouze informace o velikosti domu, aniž by chtěli vidět projekt („koneckonců, dům je dům a co nás může překvapit“). Druhým kritériem byla cena a zde byly extrémní návrhy odmítnuty, i když jsem ty nejvyšší pečlivě analyzoval. To mi umožnilo zjistit, kolik tato stavba skutečně stojí. Přijal jsem jen tykteré byly založeny na podrobném odhadu nákladů na papír a opatřeny vzorovou smlouvou. Později jsem vyjednával se třemi vybranými společnostmi a vyjasnil podmínky spolupráce.
Stavba s generálním dodavatelem nemusí nutně mít stejné výhody, ale rozhodně má méně nevýhod a ty, které ve skutečnosti existují také jiným způsobem. I přes poměrně podrobná opatření nebude nikdy možné vše uložit a dodavatel se vždy pokusí snížit náklady a hledat úspory; tady musíte být opravdu opatrní. Nemyslím jen materiály, ale také samotné zpracování. Mnoho lidí nepřeměňuje svůj čas na peníze, byl jsem k tomu donucen. Nebyl jsem schopen zorganizovat staveniště, objednat materiály a najít dodavatele, aniž by to negativně ovlivnilo moji práci a plat. S manželkou jsme si nemohli dovolit, abychom byli opomíjeni nebo ztraceni.To byl hlavní důvod pro výběr tohoto způsobu práce. Kromě toho je taková konstrukce mnohem rychlejší. Při pohledu na to jako celek si nejsem jistý, že je to tak drahé, jak si většina lidí myslí. Je zřejmé, že pro ty, kteří jsou nezaměstnaní nebo mají plnou kontrolu nad staveništěm, to není dobrá metoda. Existuje ale spousta takových lidí?
Ve smlouvě byl uveden nejen čas a cena, ale především způsob stavby a použité materiály. Přílohou smlouvy byla materiálová specifikace, velmi podrobná a veškeré změny jsem musel přijmout na základě stanoviska inspekčního inspektora. Důležité bylo také rozdělení stavby na fáze a požadavek, aby byla platba provedena po dokončení a vyzvednutí každé fáze, absence záloh. Součástí smlouvy je samozřejmě i několikaletá záruka, která poskytuje určité pohodlí, zejména pokud je dodavatel pojištěn.
Staveniště musí být neustále osobně kontrolováno a za pomoci nezávislých odborníků. Najmout osobu nezávislou na dodavateli je velmi důležité. Inspektor dohledu investora je nepostradatelný. Nejlépe můžete zavolat a v případě nouze se na staveništi mohou objevit nouzové situace. Inspektor se mnou samozřejmě provedl přejímku každé etapy stavby (včetně výztuže a krytých prací), než byla dodavateli zaplacena. Pečlivě musí být také vybrán inspektor dozoru. Použil jsem podobný postup jako při výběru dodavatele, ale nejdůležitějšími kritérii byla dostupnost a kompetence.
Tak se stává, že se člověk po postavení domu stane odborníkem, ale rozhodně ne v tomto procesu. Stále je však co učit. Každopádně jsem zjistil, že ve skutečnosti jsem jediný člověk, který znal design do všech detailů, jsem já. Proto jsem byl každý večer po práci s manželkou na stavbě, abych zkontroloval, zda něco nebylo přehlédnuto nebo nesprávně interpretováno.
Nevyžadoval jsem energetický certifikát domu a považuji tento dokument za nadbytečný. Výkonnostní certifikáty pro rodinné domy již navíc nejsou povinné. Ve fázi návrhu byl takový výpočet proveden. Když jsem viděl, do jaké míry jsou tyto výpočty teoretické a založené na obecných předpokladech, stal jsem se skeptický. Tyto výpočty jsou rozhodně užitečné při rozhodování o parametrech příček a výběru materiálů, a to je vše. To ve skutečnosti není složité a můžete to udělat sami. Je důležité se během výstavby neodchýlit od těchto předpokladů a dokonce - pokud je to možné - zvolit lepší materiály. Řekni pravdu,pouze během provozu domu uvidíme, co to ve skutečnosti je a bude to pro mě důvěryhodné.
