Reverzní hypotéka: doba smlouvy
Pokud se banka a fyzická osoba, která nemovitost vlastní, dohodnou, je podepsána smlouva o půjčce. Varování! Svobodné osoby a manželé mohou požádat o reverzní hypotéku (obě strany se musí dohodnout). Smlouva o reverzní hypotéce podrobně specifikuje to, co bylo uvedeno v informačním formuláři, tj. Strany smlouvy , výše reverzní hypotéky a tržní hodnota nemovitosti (určeno odhadcem nemovitosti), včetně poměru této částky k hodnotě nemovitosti a data, výše a platebních možností reverzní hypotéky. Dále zde najdeme způsob zajištění pohledávek banky (např. Zápis do katastru nemovitostí a hypoték), výši úroků a podmínky jejich změny a také výši a způsob úhrady dalších nákladů. Zjistíme také, kdo je povinen platit za ocenění nemovitosti (obvykle je to majitel, ale můžete zkusit vyjednávat s bankou) a poté zaplatit poplatky za sledování její hodnoty a jaká jsou pravidla a datum vypořádání reverzní hypotéky. Dohoda rovněž zahrnuje závazky a práva dlužníka,včetně práva odstoupit od smlouvy (banka má příslušnou šablonu výpisu) a předčasně splácet úvěr.
Varování! Ve smlouvě musí být uvedena kontaktní osoba po smrti dlužníka. Poté můžete tyto údaje změnit, aniž by vám vznikly jakékoli náklady, protože budou účtovány další bankovní poplatky. Pokud byla smlouva o reverzní hypotéce uzavřena s více než jedním dlužníkem - nejčastěji s manželským párem -, budou v případě úmrtí jednoho z nich vyplaceny splátky těm příbuzným, kteří nabyli podíl na vlastnictví nemovitosti po zesnulém, v poměru k podílu, který získali (tedy pokud manžel dědí v dědictví s dítětem, pak získává právo na část splátek z reverzní hypotéky ve stejném poměru).
Můžete se odhlásit z reverzní hypoteční smlouvy?
Dlužník má plné právo splácet půjčku, která mu byla poskytnuta po dobu platnosti dohody, a to jak v celku, tak částečně. Pokud si však během jeho trvání rozmyslí a vypořádá účty v bance, může odstoupit od reverzní hypoteční smlouvy. V takové situaci si banka neúčtuje žádnou provizi. Podle zákona může dlužník od smlouvy odstoupit bez uvedení důvodu do 30 dnů ode dne jejího uzavření. V takovém případě nenese žádné související náklady, s výjimkou nevratných poplatků nebo jejich části, které bance vznikly ve prospěch orgánů státní správy nebo soudů. Samozřejmě vrátí částku půjčky bance se splatným úrokem do data výběru. Druhá stránka,to znamená, že banka má také právo současně vypovědět smlouvu, pouze pokud:
- vymáhání nemovitosti bylo zahájeno jiným věřitelem (banka při uzavírání smlouvy o existenci této pohledávky nevěděla),
- dlužník prodal nemovitost třetím osobám bez souhlasu banky,
- z důvodů, které lze přičíst dlužníkovi (například úmyslné zničení objektu) se významně snížil.
Dlužník je dobře zajištěn
Reverzní hypoteční úvěr mohou nabízet pouze banky s licencí, pobočky zahraničních bank, pobočky úvěrových institucí a úvěrové instituce působící přes hranice - všechny uvedené subjekty jsou instituce kontrolované polským orgánem finančního dohledu nebo orgány dohledu v domovských zemích. Proto je zde vyloučena činnost para-finančních institucí, které nepodléhají takové kontrole a často provádějí bankovní činnosti bez souhlasu polského úřadu pro finanční dohled.
Reverzní hypotéka je také povinností.
Použití reverzní hypotéky s sebou nese povinnosti, které je nutné splnit. Po dobu platnosti smlouvy by dlužník měl:
- mít pojištění nemovitosti z náhodných událostí (pokud to samozřejmě vyžaduje banka),
- udržovat nemovitost v dobrém stavu (nezničit ji, provádět rekonstrukce a běžné opravy), s přihlédnutím k obvyklému použití věcí v souladu s jejím zamýšleným účelem,
- včasné placení daní a povinných poplatků souvisejících s používáním nemovitost.
V případě neplnění uložených povinností banka vyzývá dlužníka, aby je dodržel, přičemž stanoví lhůtu ne kratší než 60 dnů. Termín je stanoven s přihlédnutím k druhu nesplněného závazku a schopnosti dlužníka jej splnit. Pokud dlužník tak neučiní, vyžaduje banka, aby ho zmocnila k plnění této povinnosti jeho jménem. Neposkytnutí povolení může být základem pro banku k ukončení úvěrové smlouvy. A v tomto případě - víte - musíme vzít v úvahu možnost zadržet výplatu peněz.
Jak funguje reverzní hypotéka?
Předpisy říkají toto: podle reverzní hypoteční smlouvy se banka zavazuje poskytnout dlužníkovi určitou částku hotovosti a dlužník se zavazuje poskytnout jistotu na splacení této částky spolu se splatnými úroky a dalšími náklady. Tímto zabezpečením je výše uvedená hypotéka zapsaná v katastru nemovitostí. Výměnou za převod peněz dlužníka (jednorázově nebo ve splátkách, obvykle měsíčně), získává banka vlastnictví nemovitosti, ale až po jeho smrti. V našem jazyce: rozhodli jsme se pro reverzní hypotéku, banka nám poskytla půjčku, ale stále vlastníme byt a můžeme v něm žít po zbytek života. Neztrácíme nemovitosti, bez ohledu na toobdržíme tuto peněžní injekci v plné výši nebo se rozloží v čase. Je zajímavé, že tato částka je osvobozena od daně z příjmu. Převzetí nemovitostí však není automatické. Naopak - odehrává se pouze 12 měsíců po smrti posledního dlužníka, a to pouze v případě, že jeho dědicové nesplácejí půjčku s úroky (zákonodárce tak zajistil dědice pro případ, že by si majetek ponechali). Jakmile se banka dozví o této nepříjemné okolnosti, zveřejní na svém webu reklamu obsahující jméno a příjmení dlužníka, informace o uzavření smlouvy o reverzním hypotečním úvěru s ním,možnost dědiců splácet banku a datum vypořádání smlouvy o reverzní hypotéce. Výše uvedené informace jsou také poskytovány písemně kontaktním osobám uvedeným po smrti dlužníka.
Práva a povinnosti dědiců
Dědici mohou zrušit reverzní hypoteční smlouvu dlužníka, a tak vyplatit banku a znovu získat právo k nemovitosti. To neznamená nic jiného, než vrátit bance část úvěru, kterou již vyplatila, plus úroky z těchto peněz, které banka dosud nevyzvedla, ale stále je účtuje (bere to z částky získané za prodej nemovitosti). Byt se poté vrací dědicům a pohledávky banky zanikají.
Pokud dědici půjčku splatí, zdědí majetek v normálním průběhu (zákonném nebo zákonném). Pokud však úvěr nebude splacen, bude nemovitost převedena do banky, která tak uspokojí své pohledávky. Je však důležité, aby při konečném vypořádání vrátil dědicům rozdíl mezi jeho pohledávkou (částky převedené na dlužníka plus splatné úroky) a aktuální hodnotou nemovitosti. Přijatá struktura proto bankám brání v převzetí nemovitostí za zlomek jejich hodnoty nebo téměř nic. Zajímavé je, že banka riskuježe hodnota majetku může být po několika letech nižší než vyplacená půjčka - pak dědici nemusí vrátit chybějící částku. Při uzavření smlouvy banka z přirozených důvodů nekontroluje úvěruschopnost dlužníka - nekontroluje výši příjmu a stabilitu jeho přílivu. Jelikož samotná nemovitost je zárukou půjčky, není třeba ověřovat příjem dlužníka.není třeba ověřovat příjem dlužníka.není třeba ověřovat příjem dlužníka.
Proč je nepravděpodobné, že reverzní hypotéka bude hitem?
Maciej Samcik, ekonomický novinář listu Gazeta Wyborcza: Protože pro banku jde o produkt, který se nikdy nestane svěrákem. Zatímco v běžné půjčce banka splácí klientovi peníze, zatlačí hypotéku a po určitou dobu vydělává úroky, u reverzní hypotéky je tento úrokový výnos velkou neznámou. Buď bude zákazník žít dlouho, takže úroková doba bude srovnatelná s běžnou půjčkou, nebo bude žít krátkou dobu a pak bude celá transakce obtížnější, než by stálo za to. Kromě toho musí banka byt vyhodnotit velmi bezpečně. Neví, kdy do něj bude moci vstoupit, a hodnota nemovitosti za tucet nebo více než 20 let musí být dostatečně vysoká, aby pokryla splátky vyplacené klientovi po prodeji bytu,nashromážděné úroky z těchto vyplacených peněz, transakční náklady na prodej prostor atd.
Právní základ: Zákon ze dne 23. října 2014 o reverzním hypotečním úvěru (věstník zákonů ze dne 14. listopadu 2014, položka 1585).
