Dům bude zničen nebo přestavěn

Existuje několik způsobů, jak se stát majitelem domu. Nejjednodušší je postavit novou budovu, můžete si také koupit ready-made dům od developera nebo převzít dům, který dříve patřil někomu jinému. Existuje mnoho důvodů, proč jsme zvolili třetí řešení. Uveďme ty nejdůležitější.
- Důvěra v prostředí, ve kterém budeme žít. Starý dům stojí na konkrétním, obvykle dlouho rozvinutém místě, které má dobrou šanci nezměnit se najednou. Můžeme se podívat na naše sousedy, zkontrolovat kvalitu služeb, komunikace a vzdělávání. Je to zpravidla blíže centru města než nezastavěný pozemek, na který se dá něco postavit.
- Zdobený pozemek. Spolu s domem máme šanci stát se majiteli zahrady lemované stromy, nikoli prázdného pole, s nimiž se obvykle stavíme od nuly. Výhodou jsou obvykle i služby - plyn, elektřina, voda, telefonní linka.
- Zkrácení čekacích dob. Dům již stojí, takže se ho můžeme zmocnit téměř okamžitě. Museli bychom počkat na nový.
- Schopnost „dotknout se“ interiéru domu. Vzhledem k tomu, že existuje a je často uspořádán a dokončen, můžeme okamžitě zkontrolovat, zda rozložení a velikost místností, jejich sluneční záření a vnější zvuky splňují naše očekávání. I když ne úplně - je snadnější si představit jakékoli změny.
Zřejmě okouzlující, ale …
Často s malými úpravami se vám podaří změnit banální nebo zanedbaný blok do zajímavé podoby pomocí kouzelné hůlky. Bohužel to není vždy možné. Někdy se stává, že žádná z plánovaných adaptačních aktivit není možná a je nutné demontovat celou budovu nebo její část.
Co bychom měli vědět, abychom vědomě mohli rozhodovat o budoucnosti domu?
Okolí, děj, tedy poloha, se obvykle snadno vyhodnotí, často intuitivně. U samotné budovy je situace odlišná.
Pro zajištění správného posouzení je nejlepší objednat si odborné stanovisko ke stavu budovy: n konstrukční, včetně stavu vlhkosti stěn a stropů; na instalacích (instalatérské, topenářské, ventilační a komínové potrubí).
Samozřejmě, než se seznámíme s těmito názory, můžeme také věnovat pozornost mnoha věcem.
Posuzujeme stav konstrukce
- Podívejme se na nosné stěny (obvykle silnější než ostatní - od 25 do 60 cm): praskliny nebo hluboké škrábance na nich naznačují pohyby základů způsobené například nerovnoměrným usazením budovy. V takové situaci bude rozhodující názor konstruktéra. Existuje šance, že škrábance byly vytvořeny už dávno, osídlení skončilo a dům je stabilní.
- Podívejme se na podlahy: pokud se hodně ohýbají, může to znamenat, že i podlaha pod nimi. To musí být zkontrolováno. Nejjednodušší způsob, jak zkontrolovat stupeň prohnutí podlahy doma, je natažení provázku mezi stěnami, těsně nad podlahou.
- Podívejme se nahoru: vypadá-li střešní konstrukce (krov) poškozená, má mnoho podélných trhlin, zlomů, shnilých prvků, neveští to nic dobrého.
Posuzujeme stupeň vlhkosti
- Podívejme se na okolí: pokud v blízkosti domu teče řeka, rostou olše, oblast stoupá výše a okolní domy mají vysoké přízemí, můžeme dojít k závěru, že hladina podzemní vody na pozemku je vysoká, jinými slovy - půda je velmi vlhká . A vlhkost proniká do základů, stěn a sklepů. Lze jej zastavit řádnou izolací budovy. Uvidíme, jestli se to stalo.
- Podívejme se na sokl (spodní část stěny, často z jiného materiálu než horní část): odlupující se omítka, výkvět na zdi, zatuchlý zápach v suterénu - to jsou první známky vlhkosti stoupající ze země.
- Pojďme se podívat na stěny: houby na stěnách jsou výsledkem jejich trvalé vlhkosti. Pokud máme podezření, že je dům plesnivý, měli bychom se poradit s mykologem. Pokud v horních částech stěn vidíte stopy vlhkosti, je to známka úniku dešťové vody - buď ucpanými nebo prosakujícími trubkami a žlaby, nebo, což se bohužel často stává, skrz netěsnou střechu (stará krytina, žádná izolační vrstva) nebo terasu nad přízemím.
- Pojďme se projít po terasách: jsou extrémně obtížným prvkem budovy, aby byly správně izolovány. Aktuálně dostupné materiály umožňují úplné utěsnění, ale při nákupu starého domu s velkou terasou bychom měli být opatrní a konzultovat s odborníkem.
Vyhodnocujeme aktivitu hmyzu
Dřevěný krov je často stanovištěm hmyzu. Charakteristické malé otvory pokrývající povrch trámů nebo krokví, z nichž se zevnitř valila mouka, naznačují, že struktura byla infikována hmyzem. Pokud poškození prvků přesáhne 40% jejich průřezu - musí být krov vyměněn za nový. Není to tak špatné, kdybychom stejně plánovali demontáž a výměnu střechy, ale pokud ne?
Vyhodnocujeme kvalitu podkladu i technická a materiálová řešení
Je nutné zjistit, zda podklad a stavební konstrukce vydrží všechny zamýšlené změny. Základy navržené pro jednopodlažní vilu zřídkakdy unesou další zátěž dalšího patra a střecha pokrytá lehkým plechem - keramické dlaždice vašich snů. Samozřejmě je možné zvolit materiály a budoucí uspořádání budovy takovým způsobem, že „nemožné se stane možným“ - dům lze rozšířit pomocí technologie světelného rámu a krytinu lze nahradit lehčím, ale stejně atraktivním. musí to však být naplánováno předem.
Varování! Při hodnocení stavu budovy by nás neměla ovlivňovat skutečnost, že je čerstvě omítnutá a překreslená. Tímto způsobem můžete vylepšit vzhled i zcela neobyvatelného domu, aniž by vznikly velké finanční výdaje.
Předpisy nejsou z přehlídky
Plán rozvoje
V místním plánu územního rozvoje (nebo, pokud obec takový dokument nemá, v podmínkách rozvoje specifikovaných na naši žádost o konkrétní pozemek) najdeme všechny podmínky, které musí dům a pozemek splňovat - také po rozšíření. Stojí za to si tento dokument pečlivě přečíst, protože se může ukázat, že předpisy ukládají maximální výšku budov nebo úhel sklonu střechy nebo maximální plochu pozemku, na kterou lze stavět. Někdy to výrazně omezuje možnosti změny. Pokud není nástavba volitelná (příliš vysoká budova), zvedněte také střechu (nesprávný sklon střechy) a nebude co přidávat (neprůchodná linie stavby to neumožňuje),mělo by se uvažovat o demolici a postavit budovu. Při navrhování domu od nuly je mnohem snazší zohlednit všechny oficiální požadavky.
Nevýhodou může být krása okolí. Pokud se
vybraný dům nachází v chráněné krajinné zóně (z přírodních nebo historických důvodů), mohou se na podrobná architektonická řešení vztahovat zákazy nebo příkazy (např. Potřeba použít konkrétní dokončovací materiály nebo podrobnosti odkazující na starý styl stavby v dané oblasti země, nebo zákaz výstavby části areálu z důvodu vodního toku).
Pravidla stavebního práva
Omezení pro investory ukládá také stavební zákon spolu se základním předpisem, tj. „Technické podmínky, které musí budovy splňovat a jejich umístění“. Zkontrolujme, zda tvar a rozměry pozemku umožňují volné zvětšení nebo úpravu tvaru - zde jsou důležité vzdálenosti od hranic pozemku (obecně 4 m od hranice pro zeď s otvory, ale existují výjimky v podobě prodloužení až k hranici pozemku, nebo ve vzdálenosti shodné s u souseda - symetrie vzdálenosti), od zdí sousedních budov (8 m nebo více kvůli požární bezpečnosti), prvky podzemních instalací (studny, septiky, plynovody), odpadkové koše (3 m od budovy).
Nebudeme měnit hranice pozemku, ale přemístění popelnice nebo přemístění podzemních sítí je někdy možné, i když nákladné. toto však může být jediná šance na úspěšnou expanzi.
Je také důležité znát orientaci budovy, která nám umožní naplánovat možnou expanzi, aby nová část neodřezávala zahradu od slunečních paprsků a nestínovala sousední obytné domy.
Způsoby přestavby
Bez ohledu na posouzení technického stavu musíte pečlivě analyzovat své potřeby a přemýšlet o tom, jak jim můžete přizpůsobit svůj domov. Níže jsou uvedeny nejčastější úpravy stávajících domů.
Nezapomeňte, že většina změn tvaru budovy radikálně mění vzhled budovy. Proto stojí za to vyvinout úsilí, aby pro něj byly změny příznivé.
Nadstavba, tj. Zvedání podlahy nad celým domem nebo jeho spodní částí. umožňuje získat další obytný prostor nebo dokonce zcela nezávislý byt. Takové rozšíření také přispěje ke konci problémů se špatně izolovanou, často prosakující střechou - nové řešení zajišťující vhodnou tloušťku izolace minimalizuje tepelné ztráty a snižuje účty za vytápění.
Zvednutí střechy, tj. Zvednutí podkrovních stěn, změna úhlu sklonu a vložení střešních oken nebo vikýřů. Tímto způsobem získáme další, plnohodnotný životní prostor v podkroví. Střešní konstrukce může být částečně viditelná pomocí barev, které zdůrazňují přirozenou krásu dřevěného krovu. Tyto typy změn se často týkají garáží vedle vícepodlažních budov - za nízkou cenu získáte velkou plochu dostupnou od druhé úrovně budovy a zvýšení střechy nad garáží dává kompaktnější tvar.
Rozšíření, tj. Přidání nového těla do budovy. Dům je rozšířen o pokoj, garáž, schodiště. Takové řešení, kromě vytvoření dalšího využitelného prostoru, činí budovu opticky „squatovou“, širší základna budí dojem pevnějšího spojení se zemí. To je cenné pro domy s původně zkreslenými proporcemi, například příliš vysoké. Po rozšíření musí být budova udržována ve vzdálenosti 3 nebo 4 metry od hranice pozemku.
Vybudování terasy, tj. Změna otevřené terasy na zimní zahradu. Moderní technologie nabízejí hotové terasové systémy. Zimní zahrady kromě atraktivního prostoru dodávají tělu budovy také nový moderní výraz.
Změna interiéru, tj. Přestavba některých prvků domu bez narušení těla. Taková řešení jsou obvykle dána životní situací rodiny, která je jiná než dříve. Pamatujte však, že ne každou zeď lze odstranit a jakékoli úpravy mohou také ztěžovat pokládání domácích instalací.
Výměna kůže, tj. Izolace. Dům, postavený před několika nebo několika desítkami let, dnes rozhodně nesplňuje tepelné požadavky na budovy. Jednoduše řečeno, vysoké účty za topení jsou způsobeny ztrátami tepla stěnami, střechou, netěsnými okny, sklepy a starými topnými systémy. Rozhodování o tepelné izolaci a modernizaci vytápění se přijímají stále častěji, zejména proto, že část výdajů na tento účel lze uhradit pomocí státem podporovaných zvláštních půjček. Izolace domu je dobrou příležitostí změnit způsob jeho dokončení. Jedním slovem, celá věc dostane novou, často zajímavější tvář.
Transformuje … - co je snadné a co se těžko mění
Když se před rozhodnutím poradíme s mnoha lidmi, často uslyšíme větu - „co k čertu, to bude fungovat!“ S takto lehce vyslovenými prohlášeními buďme opatrní. Ačkoli se dá hodně přestavět, není to všechno. Již jsme hovořili o únosnosti základů a stropů, tj. Omezených možnostech přenosu dalšího zatížení. Pasti, že mnoho lidí, kteří provedou změny sami, upadne do řetězu neštěstí - když zdánlivě malá změna vyžaduje postupné a následné, vyžadující další obtížnou práci. Pokud by byly předvídány předem, s největší pravděpodobností by bylo možné vše naplánovat a provést jinak.
Dobrým příkladem je demolice části plné stěny a její nahrazení průsvitným povrchem ze skleněných tvárnic. Žádný velký problém, ale najednou se ukázalo, že ke staré zdi byl připevněn radiátor, takže je nyní třeba jej nahradit modelem na podlaze. Ve zdi byla jedna malá elektrická zásuvka a po demolici jsme měli elektrické kabely ležící na zemi. Modul skleněného bloku zmenšil otevírání dveří, takže je musíte vyměnit nebo přesunout otvor, vyřezat další stěnu … a náklady jdou nahoru a nahoru.
Buďme předem moudří a vyhledejme radu od profesionálů. Spolupráce s architektem v úvodní fázi celého projektu vám umožní rychle odpovědět na otázku, zda lze konkrétní dům funkčně přepracovat tak, aby vyhovoval našim potřebám. Rovněž definuje tvar a architektonické vyjádření budovy, umožní vám přemýšlet o materiálech a využívat moderní technická řešení. Je pravda, že pánové by neměli mluvit o penězích, ale investoři by neměli. Příprava například obecného odhadu nákladů nás přiměje uvědomit si, čemu budeme čelit, umožní nám získat informace o šancích na získání půjčky. Někdy se ukáže, že naše obavy byly příliš velké, nebo že jsme nepředvídali velkou část výdajů.
Poslední, ale neméně důležitou, stránkou projektu je organizace celé investice. Musíme pečlivě zvážit, jak dlouho může rekonstrukce trvat a zda je možné v domě během rekonstrukčních prací bydlet a pokud ne, kde bude naše ubytování?
Dáme dohromady skládačku. Pokud
vše analyzujeme, vytváříme černou listinu (je nutné odstranit podmínky, omezení, zákazy, technické závady), můžeme se vědomě rozhodnout, zda rekonstrukce, kterou lze za daných podmínek provést, splňuje naše očekávání. Pokud ano - začněme provádět změny. pokud ne - musíte přemýšlet o demolici a vytvoření domu úplně od nuly, ale na sto procent splňující naše požadavky.
Architekt by měl pomoci v dalších krocích. Je to on, kdo určí rozsah budoucí přestavby. Zjistíme, zda bude velikost změn vyžadovat stavební povolení (nebo demolici a následně stavbu), nebo zda stačí stavební práce oznámit odboru architektury na příslušném obecním úřadu. Pokud potřebujete získat stavební povolení (velké množství změn - v těle budovy nebo konstrukčních prvcích), budete si nejprve muset získat výňatek z místního plánu nebo požádat o stavební podmínky a územní rozvoj (podobně jako u stavby nového domu). Pro drobné úpravy, aniž by došlo k narušení struktury, stačí zaslat práce s podrobným popisem jejich rozsahu, výkresy a všemi potřebnými informacemi.
Po získání povolení nebo čekání na dobu stanovenou v předpisech nám nezbývá nic jiného, než jednat a přidat poslední kousek do naší stavební hádanky. Takže: přestavbou nebo stavbou od nuly se staňte vlastníkem svého vysněného domu.
Právní stav budovy
Pokud jsme se rozhodli koupit starý dům a hodláme ho přestavět, nechte majitele pečlivě zkontrolovat, zda je současný stav legální. Může se stát, že protože máme projekt rekonstrukce pro obecní úřad, ukázalo se, že to, co existuje, je stavba nezákonná - a nemusí to být o stavbě celé budovy bez povolení, ale pouze například o přidání nebo změně některých jejích částí. Pak nám může hrozit pokuta v podobě legalizačního poplatku, který v současné době činí 50 000 u rodinných domů! To je obvykle velmi nepříjemné překvapení.
Když je rozhodnuto o demolici
O svých záměrech musíte informovat příslušný úřad (oddělení architektury v komunální kanceláři). Podle čl. 31 stavebního zákona by to mělo být provedeno formou:
- oznámení o záměru demolice (s uvedením druhu, rozsahu a způsobu provedení těchto prací) - u budov nezapsaných v registru památkové péče, s výškou menší než 8 m, pokud jsou umístěny ve vzdálenosti nejméně poloviny pozemku jejich výška;
- žádost o povolení k demolici - pro objekty chráněné konzervací nebo vyšší než 8 m.
Po přezkoumání oznámení o záměru demolice může Úřad někdy uložit povinnost získat demoliční povolení, zejména pokud by demolice mohla ovlivnit vodní podmínky, hygienu a stav životního prostředí.
Žádost o demoliční povolení se skládá z obdobných prvků jako ve stavebním povolení - k přípravě takové žádosti bude nutné zapojit architekta nebo stavitele.