V případě domů v dobrém stavu můžeme provést předběžné posouzení sami. Pokud však existují pochybnosti o stavu budovy, stojí za to využít pomoc autorizovaného technika, který správně interpretuje objevující se stopy vlhkosti nebo škrábanců. Často má vybavení, které mimo jiné umožňuje určit úroveň vlhkosti nebo zkontrolovat činnost ventilace. Kromě toho bude označovat místa, kde stojí za to dělat povrchové úpravy. V odůvodněných situacích doporučí termovizní vyšetření nebo podrobnější technické znalosti těch prvků starého domu, které mohou v budoucnu způsobit problémy.
Jak zkontrolovat právní stav starého domu
Při rozhodování o koupi nemovitosti bychom měli nejprve zkontrolovat její právní stav. Nejdůležitějším dokumentem, který je třeba analyzovat, je evidence pozemků a hypoték. Jeho číslo získáme od prodejce domu. Víme to, knihu si můžeme přečíst na příslušném oddělení katastru nemovitostí a hypoték okresního soudu nebo na internetu, na webových stránkách Ministerstva spravedlnosti, v Ústřední databázi katastru nemovitostí (https://ekw.ms.gov.pl). V jednotlivých odděleních najdeme informace o nemovitosti, jako je adresa, oblast, majitel. Důležitou informací je zmínka o tom, že pozemek je zastavěn. Jinak existuje podezření, že dům je postaven nelegálně nebo je ve výstavbě.Druhá situace nás může vystavit mnoha problémům. Stavba může být libovolná nebo nemusí být provedena v souladu se schváleným návrhem. „Náprava“ takové situace vytváří finanční náklady, které je obtížné předvídat. Může se také ukázat, že dům bude vhodný k demolici.
Oddíly III a IV obsahují informace o omezeních nemovitostí, například usnadnění průchodu, hypotéka. Ke knize mohou být navíc připojeny aktuální žádosti o změny, jejichž obsah ještě není v záznamu viditelný. Údaje obsažené v katastru nemovitostí a hypotékách by měly být porovnány se skutečným stavem, například s počtem podlaží.
Varování! Existují také nemovitosti, pro které nebyla kniha vytvořena, a jejich právní status je upraven jiným způsobem, například právoplatnými rozhodnutími soudů.
Dalším dokumentem, který nám umožní posoudit právní stav, je výpis z katastru nemovitostí, který lze získat od geodetického oddělení města, obce nebo starosty. Zahrnuje registrační číslo parcely s plochou, údaje o majiteli, druh pozemku, třídu pozemku a opět číslo pozemku a hypotéky. K výňatku je připojena mapa - výňatek z katastru nemovitostí a katastru nemovitostí s hranicemi nemovitostí. Můžete vidět počty sousedních pozemků, tvar pozemku a obrys domu spolu s označením jeho funkce a počtem podlaží.
Pak bychom měli zkontrolovat náš majetek z hlediska bezprostředního okolí. V tom pomůže místní plán územního rozvoje. Dozvíme se z něj, jakou funkci má pozemek, co se bude stavět v jeho okolí, jaká omezení platí pro nemovitost, například výška budovy, typ střechy atd. Budou důležité při případné rekonstrukci. Pokud se na pozemek nevztahuje místní rozvojový plán, měli bychom si od prodejce vyžádat územní rozhodnutí nebo o něj požádat pro danou nemovitost (nemusíme být vlastníkem pozemku).
Koupě starého domu: dokumenty, které ještě musí být rentgenovány
Čím starší je nemovitost, tím menší je šance, že získáte všechny dokumenty k domu. Přesto stojí za to se zeptat majitele, zda je má.
Rozhodnutí o stavebním povolení. Pokud ho prodávající nemá, měli bychom zkontrolovat u místního odboru architektury nebo u inspektorátu stavebního dozoru poviat, zda bylo podáno žádost o stavební povolení, nebo zda jsou v platnosti stavební úřady, například v případě nelegální výstavby.
Oznámení o dokončení stavby nebo kolaudační povolení. Tento dokument může mít jiný název v závislosti na stáří domu. Pokud tento dokument není k dispozici, postupujte jako při absenci stavebního povolení.
Stavební deník s prohlášením stavbyvedoucího o dokončení stavby. Ve skutečnosti může existovat několik protokolů, například z rekonstrukce nebo rozšíření. Pokud tam není, je třeba objednat podrobný technický audit budovy.
Konstrukční projekt. Chybějící tento dokument může naznačovat, že budova nebyla postavena v souladu se schváleným konstrukčním návrhem. Mohlo by dojít také k poškození dokumentace starých vlastností. U starších nemovitostí (starších 40 let) může mít prodejce místo stavebního návrhu soupis nemovitosti.
Skutečný design pro sanitární a elektrické instalace. Pokud chybí nebo je zastaralý, zjistíme, zda byla interní síť během používání renovována a zda byla vytvořena dokumentace ve skutečné podobě.
Aktuální komínový protokol. Podle stavebního zákona je vlastník domu povinen každoročně kontrolovat kouřové, výfukové a ventilační potrubí.
Současný protokol zkoušky těsnosti. Dokud je dům vybaven, provádí se průzkum také každý rok.
Aktuální zpráva o měření elektroinstalace. Podle ustanovení stavebního zákona by měl majitel domu provádět zkoušky každých 5 let.
Dohody s dodavateli médií. Zajistíme, aby nemovitost měla vodovod, kanalizaci a elektřinu. Naše bdělost by měla být posílena nedostatkem takových dohod.
Energetický certifikát. Při prodeji domu se doporučuje vystavit si takové osvědčení. Prodávající není ze zákona povinen přiložit takový doklad pro budovy postavené před rokem 2009.
Příručky zařízení. Jsou potřebné, když jsou v domě nainstalována zařízení, která vyžadují komplikovaný nebo neustálý provoz a údržbu.
Kolik stojí zápletka
Po ověření formálního a právního stavu nemovitosti bychom měli pozemek vyhodnotit. Nejlepší je začít s kontrolou hranic a dodržováním osnovy z katastru nemovitostí a geodetické mapy, jak byla vytvořena. V tom nám pomůže geodet, který zkontroluje, zda v rozích pozemku nejsou hraniční kameny nebo jiné charakteristické body oddělující nemovitost. Kromě toho ji změří ve vztahu ke geodetické mapě a v případě pochybností znovu vytvoří hranice pozemku a změří oblast. Potom se může ukázat, že sousedův plot je umístěn uvnitř hranic nemovitosti, kterou plánujeme koupit.
Stojí za to věnovat pozornost, pokud pozemek není pravidelně zaplavován dešťovou vodou nebo v důsledku zvýšené vody v nedaleké řece. Užitečné budou také informace o tom, jak je dešťová voda odváděna. Ve světle zákona je nepřijatelné zbavovat se jich mimo pozemek.
Když na pozemku rostou stromy, musíte posoudit jejich stav a zjistit, zda je v budoucnu dokážeme pokácet. Nemocné nebo vadnoucí stromy mohou být pro váš domov hrozbou. Měli bychom také pamatovat na to, že bujná vegetace vyžaduje časově náročnou péči.
Hodnota pozemku závisí na jeho umístění, umístění ve vztahu ke světovým směrům, rozvoji území, podmínkách místního plánu územního rozvoje. Pokud nás zajímá přesná hodnota nemovitosti, měli bychom se obrátit na licencovaného odhadce nemovitosti.
Bude starý dům funkční?
Při koupi starého domu nemáme žádný vliv na uspořádání a funkce pokojů. Pokud nám však současné uspořádání interiéru nevyhovuje, můžeme uvažovat o jeho změně. Je dobré spolupracovat s architektem již ve fázi nákupu nemovitosti. Pouze osoba se zkušenostmi bude schopna posoudit možnosti přestavby interiéru. Hlavními prvky, které omezují možnosti změn v místnostech, jsou nosnost stropů (ve zvláštních případech může být zvýšena), uspořádání konstrukčních stěn a komínů, jejichž rekonstrukce je velmi nákladná nebo dokonce nerentabilní. Při prohlížení domu a plánování je dobré na výkresech označit, které stěny jsou nosné a které jsou dělené.
Většina domů starých několik desítek let je orientována na části světa tak, že obývací pokoj je na jižní straně a koupelny a kuchyně na severní straně. Není to však pravidlo, a proto bychom měli vždy kontrolovat, jak je dům osvětlen sluncem, jak se toto světlo mění po celý rok a zda sluneční záření jednotlivých interiérů odpovídá našim preferencím. Některé domy mezi starými stromy mohou vypadat hezky, ale uvnitř mohou být věčně temné. Pokud nejsme schopni posoudit sluneční záření v zimě a v létě, můžeme pověřit architekta provedením takové analýzy. Tímto způsobem zjistíme, kdy budou fasády domu v rozsahu slunečního světla.
Jak posoudit ziskovost přestavby starého domu
Když dům vypadá hrozně, můžete vidět, že v něm již mnoho let nikdo nebývá, ale jeho cena je mimořádně příznivá a jeho umístění je atraktivní, stojí za to využít pomoc odborníků zabývajících se hodnocením technického stavu. Budou nám schopni říci, zda je možné dům rozšířit nebo přestavět, nebo je lepší se ho vzdát a hledat jiný.
Pokud jsme se však již rozhodli, názor odborníků bude určitě užitečný - ve starém domě nás mohou čekat nepříjemná překvapení, například při rekonstrukci se ukáže, že zeď je z jiného materiálu, než jsme předpokládali. Může se však také stát, že i když bude muset být vyměněno mnoho věcí (například okna, dveře, veškerá instalace), nejdůležitější prvky konstrukce jsou v dobrém stavu a dům je vhodný k životu po generální rekonstrukci.
Náklady na přestavbu starého domu se odhadují na základě předběžného návrhu, který ponechává velkou bezpečnostní rezervu.
Než si koupíme starý dům, ověřme si, kolik nás jeho údržba bude stát. Požádejme majitele o účty za topení (plyn, elektřina nebo olej), stejně jako za elektřinu, vodu, odvoz odpadu nebo vyprázdnění septiku. Zeptejme se také na výši daně z nemovitosti.
Je dobré zeptat se sousedů na váš vztah se současným majitelem domu. Může se objevit dlouhodobý spor - například o stromy rostoucí poblíž hranic. Ať se nám to líbí nebo ne, převezmeme to společně s domem.
