Uvolněte se, situace je stabilní
Kořenem krize bylo mimo jiné nadměrné uvolňování finanční politiky v oblasti úvěrů na bydlení a s tím související nadměrné zadlužení některých domácností. Aby se v budoucnu zabránilo podobným situacím, převzal v našem právním systému povinnost zajistit správnost poskytování půjček polský úřad pro finanční dohled. Jedná se o instituci založenou na základě zákona ze dne 21. července 2006 o dohledu nad finančním trhem. Jejím úkolem - kromě aktivit zaměřených na řádné fungování bankovního sektoru - je také „starat se“ o pojistný a penzijní trh a další platební instituce.
V současné době lze vyvodit závěr, že situace na finančním trhu v Polsku je relativně stabilní, ačkoli konkrétní skupina bank bohužel nedodržuje doporučení Komise. Při podávání žádosti o půjčku proto musíte vždy analyzovat co nejvíce nabídek, abyste si vybrali tu nejlepší, a ujistěte se, že rozhodnutí o jejím přijetí bylo učiněno na základě spolehlivých informací.
A, B, F, J a S, to je abeceda polského orgánu finančního dohledu
Aktuální doporučení polského úřadu pro finanční dohled zahrnují:
- Doporučení A - týkající se řízení rizik doprovázejících transakce uzavřené bankami na trhu derivátových nástrojů (jedná se o finanční nástroje, jejichž hodnota závisí mimo jiné na cenách akcií, výnosech dluhopisů, úrokových sazbách);
- Doporučení B - týkající se snižování rizika finančních investic bank;
- Doporučení F - týkající se základních kritérií používaných polským úřadem pro finanční dohled při schvalování předpisů pro stanovení hodnoty hypotečního úvěru na nemovitosti vydané hypotečními bankami;
- Doporučení J - týkající se zásad sběru a zpracování údajů o nemovitostech bankami.
Nás - investory - by však mělo nejvíce zajímat Doporučení S. Obecně se odkazuje na „osvědčené postupy při řízení hypotečních úvěrových expozic“. V praxi zavedl požadavek, aby zákazníci bank měli vlastní příspěvek, jehož sazba se systematicky zvyšuje a od ledna 2017 na 20%, a likvidované půjčky na 100% hodnoty zakoupené nemovitosti. Důvodem těchto akcí je výše zmíněné uvolnění finanční politiky - bylo to vidět na snadnosti získání půjčky, a to jak z hlediska svobody měny, tak z hlediska délky výpůjční doby. Banky také snížily dlužníky s nízkými a nejistými příjmy.Nyní má být zvýšení vlastního příspěvku na hypoteční úvěry pro banku jakýmsi potvrzením, že při žádosti o úvěr na koupi bytu nebo stavbu domu máme stabilní finanční situaci, tj. Jsme solventní.
Je však také třeba říci, že rozhodnutí polského orgánu finančního dohledu zpřísnit doporučení S se může pro mnohé z nás ukázat jako nemožná hranice. Ne každému se podaří shromáždit 20% v běžné ponožce. I když podle mnoha analytiků potenciální dlužník chrání zvýšený vlastní příspěvek - v případě náhodných událostí a nutnosti ukončit smlouvu o půjčce má šanci nemovitost prodat za cenu, která umožňuje bance vypořádat si účty a něco si nechat pro sebe. To je nemožné v případě mnoha takzvaných půjček ve švýcarských francích, kde hodnota půjčky v současné době převyšuje hodnotu samotné nemovitosti (stále probíhají práce na příslušném zákoně upravujícím problém švýcarských franků).
Krátce si připomeňme, jaký byl náš „příběh“ za posledních několik let:
- od 1. ledna 2014 museli zákazníci žádající o půjčku vlastnit vlastní příspěvek ve výši 5%,
- od 1. ledna 2015 činil vlastní příspěvek při čerpání úvěru na bydlení již 10% hodnoty nemovitosti,
- Leden 2016 je další nárůst vlastního příspěvku na 15%,
- od ledna 2017 musí dlužník mít - jak jsme řekli - 20% svého vlastního příspěvku (například u půjčky 500 000 PLN to znamená nutnost mít součet jeho vlastních prostředků ve výši 100 000 PLN).
Varování! Existuje šance, že si budeme moci vzít půjčku na 90% hodnoty nemovitosti, a dokonce na 95%, a navíc to neznamená, že musíme mít v ruce chybějících 5 nebo 10%. Musíme však splnit základní podmínku, kterou je vytvoření doplňkového pojištění pro případ chybějícího vlastního příspěvku, například v podobě spoření na bankovní účet nebo zřízení dvou hypoték pro banku - na nemovitost, kterou kupujeme, a další, například příslušnost k rodinnému příslušníkovi, samozřejmě s jeho souhlasem .
Co to znamená?
Doporučení - nejedná se o normativní akt závazné povahy, jako je zákon nebo nařízení, jde o jakési doporučení pro banky, které stanoví zásady bezpečné bankovní činnosti. Tato doporučení jsou určena všem bankám. Stojí za to vědět, že neexistuje žádný právně definovaný postup vydávání doporučení a postup orgánu dozoru v tomto ohledu vyplývá z přijaté praxe. Polský úřad pro finanční dohled přijal zásadu vydávání doporučení přijetím usnesení o jeho přijetí.
Vlastní příspěvek - vyjádřený v procentech a jeho výše je určena poměrem LtV (Loan-to-Value), tj. Poměrem výše úvěru k hodnotě zajištění. Polský úřad pro finanční dohled rozhodl, že jeho zavedení je nezbytné ke zvýšení bezpečnosti dlužníků i věřitelů. Zde stojí za zmínku, že minimální vlastní příspěvek na půjčky na bydlení je mezinárodním standardem. Ve většině evropských zemí je již vyžadováno pouze 20% vlastního příspěvku.
Doporučení S - pokračování
Nejdůležitější - jak jsme řekli - změnou v doporučení S je zvýšení výše vlastního příspěvku. To však není vše, co KNF doporučuje.
Pokud jde o měnu půjčky, PFSA doporučuje, aby banky poskytovaly hypoteční úvěry pouze v měně, ve které klienti vydělávají. To platí i pro zákazníky s vysokými příjmy. Půjčky v cizí měně by byly k dispozici pouze těm, kteří dostávají takovou odměnu, např. V eurech. Takové ustanovení je jakousi oficiální pečetí konce půjček v cizí měně a jejich dostupnosti pro průměrného dlužníka.
Polský úřad pro finanční dohled navíc naznačuje, že úvěruschopnost dlužníka by měla být počítána pro maximální dobu splácení 30 let. Skutečná doba uvedená ve smlouvě může být maximálně 35 let - je to možné na žádost klienta, ale banky jsou povinny trvat na kratší době splácení (je to diktováno mimo jiné snížením příjmu v důchodovém věku).
Doporučení S rovněž vyjasňuje povinnosti bank ohledně fáze před podpisem konečné dohody. Měli bychom předem obdržet všechny informace týkající se posouzení rizik a nákladů souvisejících s uzavřením smlouvy, zejména informace o:
- výše splátky úvěru s přihlédnutím k výpůjční době,
- sazba splácení jistiny úvěru s přihlédnutím k výpůjční době,
- celkové náklady na půjčku (s přihlédnutím k pojištění uzavřenému v souvislosti s touto půjčkou),
- variabilní úrokové riziko.
Tyto informace by nám měly být poskytnuty písemně. Kromě toho by nám banka tím, že nám dá k podpisu smlouvu o půjčce, měla poskytnout čas potřebný k přečtení jejího obsahu a podmínek.
Banka by měla rovněž pravidelně poskytovat svým klientům veškeré informace týkající se podmínek a práv a povinností vyplývajících ze smlouvy. Klient by měl být zejména písemně informován o všech změnách, které mají přímý vliv na podmínky smlouvy o úvěru, zejména o výši poplatků za splácení úvěru (budou to například změny úrokových sazeb - pokud se zvýší, splátka úvěru je bohužel také vyšší).
Doporučení S platí také pro pojistné smlouvy. Pokud je jedním z úvěrových záruk pojistná smlouva a pojištění bylo zákazníkovi nabídnuto bankou, měla by banka jasně označit roli zákazníka, tj. Pojistníka nebo zprostředkovatele. Zákazník by měl také obdržet všechny důležité informace týkající se pojistné smlouvy: uvedení smluvních stran, jejich práv a povinností, práv dlužníka v souvislosti s touto smlouvou a rozsahu a podmínkách pojistné smlouvy, samozřejmě včetně její výše.
Velmi důležitá bonita
Je třeba zdůraznit, že banky tuto schopnost, tj. Možnost splácení úvěru s úroky, pečlivě posuzují v termínech stanovených ve smlouvě o úvěru. Berou v úvahu následující položky:
- všechny náklady na údržbu (zahrnují například měsíční platby za veřejné služby, bydlení, školku, telefon atd.),
- úvěrové závazky v jiných bankách,
- neúvěrové závazky, pokud zákazník nemůže rezignovat na jejich splácení (může se jednat například o přiznané výživné)
- dohodnutá doba půjčky.
Poznámka: V případě dlužníků, kteří získávají nepravidelný nebo nestabilní příjem (např. Z mandátních smluv nebo smluv o konkrétním úkolu), zohledňuje hodnocení bonity pravidelné splácení stávajících závazků. Pokud je kladná, může banka těmto zákazníkům poskytnout půjčku.
Při posuzování úvěruschopnosti banky zohledňují také:
- stáří,
- stav,
- počet osob pobývajících v domácnosti;
- vzdělání, pracovní zkušenosti, profese, jakož i:
- analýza historie spolupráce klienta s bankou (historie provozu účtu, včasné splácení ostatních půjček, použití kreditních karet),
- analýza úvěrové historie zákazníka na základě informací dostupných jak v databázích banky, tak v jiných subjektech, jako je Credit Information Bureau nebo Register insolvence dlužníků.
Obecně lze říci, že test bonity banky je důkladnou kontrolou našeho průměrného měsíčního příjmu oproti nákladům. Rozdíl je částka, kterou lze alokovat na splátku. Tato částka se poté vynásobí např. 25 lety, což vede k maximální výši půjčky. Samozřejmě bychom měli také sami posoudit své finanční možnosti a odpovědět na otázku, zda budeme skutečně schopni splácet dluh.
Podle odborníka
Jerzy Ptaszyński, ředitel oddělení výzkumu a analýzy trhu nemovitostí AMRON:
- Na začátku nového roku vstoupila v platnost další (20%) hranice pro požadovaný vlastní příspěvek pro lidi, kteří si chtějí vzít hypotéku. Vyšší úroveň požadovaného vlastního příspěvku v souladu s doporučeními doporučení S není pro banky v žádném případě překvapením a lze jen těžko očekávat, že pouze tento faktor změní současnou podobu trhu s úvěry na bydlení. V praxi mnoho bank toto kritérium používá již dlouhou dobu a některé z nich přestaly poskytovat úvěry na bydlení, u nichž je tato úroveň nižší než 20%. Podle posledních údajů ze zprávy AMRON-SARFiN byla více než polovina nových úvěrů na bydlení poskytnutých v posledním čtvrtletí půjčky s vlastním příspěvkem nad 20%.To ukazuje aktuální rozsah jevu. S ohledem na rozhodnutí ukončit program Flat for the Young a vyčerpání finančních prostředků přidělených na spolufinancování pro nadcházející roky a nedostatek životaschopné alternativy v současné době bude pro některé zákazníky nepochybně obtížnější získat vlastní příspěvek.
Doporučení S neukládá bankám absolutní povinnost požadovat kapitál dlužníků na výše uvedených 20%. Toto je doporučení. Podle současných ustanovení by hodnota poměru LtV (Loan-to-Value) neměla překročit 90% za předpokladu, že chybějící část požadovaného vlastního příspěvku je řádně zajištěna, např. Blokováním prostředků na účtu dlužníka, zástavou státních dluhopisů nebo pojištěním. Na druhé straně lze očekávat, že pokud dlužník po zvýšení dané prahové hodnoty nebude schopen přispět na požadované úrovni, bude muset poskytnout odpovídající vyšší kolaterál. V ostatních případechnákup bytu na půjčku bude vyžadovat systematické spoření a rozhodování o koupi nemovitosti s větším předstihem než dříve.
Právní základ:
Doporučení S ze dne 18. června 2013 o osvědčených postupech při řízení úvěrových expozic zajištěných hypotékou (věstník zákonů polského úřadu pro finanční dohled ze dne 13. srpna 2013).
