Dům od vývojáře. Podmíněný účet
Stále častěji se stává, že na realitních veletrzích a v tištěném tisku inzerují někteří vývojáři nabízející hotové domy k prodeji také účet úschovy jako zabezpečení pro potenciální transakci. Tato ochrana se vztahuje na rodinné a řadové domy i na dvojdomky. Je to opravdu výhodná forma ochrany pro kupujícího, nebo jen prázdný reklamní trik, který má přilákat masy zákazníků?
Co je účet úschovy?
Instituci vázaného účtu upravuje zákon o ochraně práv kupujícího bytu nebo rodinného domu. Ustanovení tohoto zákona ukládala vývojářům, kteří s kupujícími uzavírají dohody o vývoji, povinnost mít takový účet. Jedná se o speciální bankovní účet, jehož úkolem je chránit platby kupujícího vůči budoucí nemovitosti. Jinými slovy, toto řešení má zachránit nás před ztrátou peněz nebo nám pomoci je získat zpět, pokud má developer finanční problémy nebo nedokončil stavbu z jiných důvodů.
Účet úschovy může být uzavřen nebo otevřen. V první - výplata peněžních prostředků vložených kupujícím probíhá jednou, poté, co se na něj převede vlastnictví konkrétní nemovitosti. To znamená, že banka vyplatí developerovi finanční prostředky vyplacené kupujícím na uzavřený účet úschovy po obdržení kopie notářské zápisnice. Na druhé straně z otevřeného účtu úschovy na bydlení jsou shromážděné peníze vyplaceny v souladu s harmonogramem developerského projektu uvedeným ve smlouvě, ve splátkách, spolu s průběhem prací. Developer bude mít k těmto fondům přístup až poté, co banka potvrdí, že je daná fáze implementace dokončena. Ale předtímjím určená osoba, která má příslušnou stavební kvalifikaci, to na základě záznamu od stavbyvedoucího zkontroluje ve stavebním deníku. Pokud zjistí nesrovnalosti, zadrží vývojáři platbu další tranše.
Z hlediska ochrany našich zájmů vám tedy účet úschovy umožňuje kontrolovat vývojáře a především - zabezpečit naše peníze.
Fotografie Milles Studio / Shutterstock.com
Koupíme dům od developera. Jiná bezpečnost
Vývojář může také poskytnout bankovní záruku nebo záruku na pojištění, na základě které nám banka nebo pojišťovna na naši žádost vyplatí částku, kterou jsme vývojáři zaplatili na otevřený vázaný účet. K tomu dojde v případě: bankrotu nebo odstoupení developera od smlouvy v situaci, kdy developer notářskou zápisnici nezadá.
Varování! Bankovní záruka a pojistná záruka nekryjí úroky z vložených prostředků.
Mezi bankovní zárukou a pojistnou zárukou neexistují žádné zásadní rozdíly, v jednom případě jsou peníze garantovány bankou, v druhém - pojišťovnou. Oba tyto nástroje poskytují další zabezpečení v případě, že prostředky na otevřeném svěřeneckém účtu nejsou schopny pokrýt naše pohledávky. Může tomu tak být, protože developer má právo vybírat prostředky z takového účtu úschovy postupně po dokončení dalších fází projektu.
Na rozdíl od otevřeného účtu úschovy v oblasti bydlení má tedy kupující bez další záruky větší šanci získat peníze zpět v případě problémů developera s dokončením investice.
Fotografie Voyagerix /Shutterstock.com
Povinnosti developera před uzavřením smlouvy
Developer, se kterým plánujeme podepsat smlouvu o koupi a prodeji nemovitosti, je povinen připravit informační prospekt. Poskytuje podrobné informace o plánované investici, včetně konkrétního bytu nebo rodinného domu nabízeného k prodeji. Informační prospekt spolu s přílohami dodá vývojář bezplatně na trvanlivém médiu. Kromě toho by nám měl vývojář poskytnout příležitost seznámit se s:
- aktuální stav katastru nemovitostí a hypoték vedených pro nemovitost;
- kopii aktuálního výpisu z národního soudního rejstříku, pokud je subjekt předmětem zápisu do národního soudního rejstříku nebo aktuálního osvědčení o zápisu do centrálního rejstříku a informací o hospodářské činnosti;
- kopii stavebního povolení;
- finanční výkazy vývojáře za poslední dva roky;
- architektonický a stavební projekt.
Fotografie Alexander Raths /Shutterstock.com
Několik slov o smlouvě o vývoji
Jedná se o smlouvu, která se uzavírá formou notářské zápisnice. Na jeho základě se developer zavazuje po dokončení stavby zřídit nebo převést vlastnické právo k nemovitosti na kupujícího a kupující se zavazuje zaplatit mu za něj dohodnutou částku. Smlouva zahrnuje mimo jiné:
- specifikace stran, místo a datum podpisu smlouvy;
- kupní cena nemovitosti;
- informace o umístění a podstatných vlastnostech rodinného domu, který je předmětem smlouvy o výstavbě;
- stanovení plochy a dispozice místností, jakož i rozsahu a úrovně dokončovacích prací, které se developer zavazuje provádět;
- datum převodu vlastnického práva na kupujícího;
- stanovení podmínek pro odstoupení od developerské smlouvy a podmínek pro vrácení peněžních prostředků zaplacených kupujícím v případě uplatnění tohoto práva.
Zde si také můžete přečíst informace o výše zmíněném účtu vázaném na bydlení, bankovní záruce a záruce pojištění.
Varování! Developerská smlouva je základem pro zápis nároků kupujícího na stavbu budovy do katastru nemovitostí a hypoték a převod vlastnického práva k nemovitosti.
Odměnu notáře za veškeré činnosti prováděné v souvislosti s uzavřením developerské smlouvy a soudní náklady v řízení o katastru nemovitostí a hypotékách hradí developer i kupující stejně.
Převodu vlastnictví předchází předání domu za přítomnosti kupujícího. Z dokladu je vystaven protokol, na který může nahlásit jakékoli závady v domě. Vývojář má 14 dní od data podpisu protokolu na doručení kupujícímu prohlášení o uznání vad nebo jejich odmítnutí s uvedením důvodu. Pokud vady potvrdí, musí je odstranit do 30 dnů ode dne podpisu protokolu.
Kdy mohou strany odstoupit od vývojářské smlouvy?
Kupující má právo odstoupit od smlouvy s vývojářem, pokud:
- neobsahuje výše uvedené prvky;
- informace obsažené v dohodě pro vývojáře neodpovídají informacím obsaženým v prospektu;
- vývojář nedodal prospekt s přílohami;
- informace obsažené v prospektu nebo v přílohách, na jejichž základě byla uzavřena developerská smlouva, jsou v rozporu s faktickým a právním stavem ke dni podpisu developerské smlouvy;
- informační prospekt, na jehož základě byla uzavřena smlouva s developerem, neobsahuje informace uvedené ve vzoru informačního prospektu, který tvoří přílohu aktu;
- vlastnické právo nebylo převedeno na kupujícího ve lhůtě stanovené ve smlouvě s vývojářem.
V případech uvedených v bodě 1-5, má kupující právo odstoupit od smlouvy do 30 dnů ode dne jejího uzavření. Zatímco v bodě 6, před uplatněním práva na odstoupení od vývojářské smlouvy stanoví kupující vývojáři 120denní lhůtu pro převod vlastnických práv a v případě neúčinného uplynutí stanovené lhůty bude kupující oprávněn od této smlouvy odstoupit.
Po odstoupení od smlouvy nenese kupující v tomto ohledu žádné náklady. Banka mu navíc platí splatné prostředky a zůstává na účtu svěřeneckého bydlení.
Developer má také právo odstoupit od smlouvy developera, pokud kupující nesplní platbu v hotovosti ve lhůtě nebo ve výši uvedené ve smlouvě o vývoji, a to navzdory písemné výzvě kupujícímu k zaplacení zbývajících částek do 30 dnů ode dne doručení žádosti, pokud kupující nesplní tuto podmínku je to způsobeno vyšší mocí (vážná nemoc, pobyt v oblastech zasažených ozbrojeným konfliktem).
Developer má právo odstoupit od smlouvy o výstavbě i v případě, že kupující neobdrží byt nebo rodinný dům nebo nepodepíše notářskou zápisnici o převodu vlastnického práva na kupujícího, a to navzdory dvojímu doručení písemné žádosti s odstupem nejméně 60 dnů, pokud se kupující nedostaví způsobené výše uvedenými důvody.
Právní základ: Zákon ze dne 16. září 2011 o ochraně kupujícího bytu nebo rodinného domu (Sbírka zákonů č. 232, položka 1377 z roku 2011).
