Koupě domu
Rozhodnutí o koupi nemusí být učiněno tak závratným tempem, jako v případě bytů zakoupených od developerů. To však nic nemění na skutečnosti, že je třeba stejně zdůraznit právní stav nemovitostí.
Nejprve bychom se měli podívat do katastru nemovitostí a hypotéky. Registry pozemků a hypoték vedou oddělení katastru nemovitostí a hypoték u okresních soudů příslušných pro umístění dané nemovitosti. Jsou otevřené, což znamená, že každý může číst jejich obsah, musí však znát číslo knihy vedené pro danou nemovitost.
Pokud si chceme zkontrolovat obsah knihy, můžeme se obrátit na soud sami a osobně si jej prohlédnout. Můžeme si také objednat kopii katastru nemovitostí a hypotéky a přečíst si obsah získaného dokumentu.
Pokud se rozhodneme koupit dům, všechny informace obsažené v katastru nemovitostí a hypotékách zkontroluje také notář, který vyhotoví notářskou zápisnici.
Varování! Smlouva o koupi a prodeji domu nebo pozemku musí mít podle zákona formu notářské zápisnice.
Registr pozemků a hypoték
Pro kupce domu mají klíčový význam informace z oddílů II, III a IV katastru nemovitostí a hypoték. Zjistíme, kdo je vlastníkem nemovitosti. Dozvíme se také o osobních právech a pohledávkách na nemovitost a také o tom, že „náš“ majetek nebude zatížen hypotékou.
Při nákupu nemovitosti zajištěné hypotékou bychom měli být vždy velmi opatrní. Koupíme-li takovou nemovitost, lze ji prodat, abychom získali prostředky na splacení dluhů zajištěných hypotékou.
Při koupi takové nemovitosti se ujistěte, že nám majitel předloží potvrzení o splacení dluhu zajištěného hypotékou. Pokud tomu tak není a opravdu chceme koupit tuto konkrétní nemovitost, zajistíme, aby peníze z jejího prodeje šly přímo do rukou hypotéky. Notář nám pomůže formulovat příslušná ustanovení v obsahu kupní smlouvy.
Dávejte pozor na věcné břemeno
Osobní nebo věcné břemeno lze zapsat do katastru nemovitostí a hypoték. Patří do katalogu omezených vlastnických práv. Osobní věcné břemeno spočívá ve zatížení nemovitostí ve prospěch konkrétní fyzické osoby s právem užívat nemovitost uvedeným způsobem, například právem užívat část bytového domu umístěnou na pozemku.
Věcné břemeno zase spočívá ve zatěžování nemovitosti právem ji do určité míry využívat pro vlastníka sousední nemovitosti. Nejčastěji to spočívá v právu řídit a projít načtenou nemovitostí.
Pokud koupíme nemovitost zatíženou věcným břemenem, budeme muset oprávněné osobě umožnit, aby náš majetek užívala v souladu s věcným břemenem, například taková osoba bude moci projít naší nemovitostí po konkrétní silnici.
Zadání osobního věcného břemene do katastru nemovitostí a hypoték se může ukázat jako velký problém, pokud chcete koupit nemovitost na úvěr. Banky požadují, aby kupovaná nemovitost neobsahovala práva třetích osob. Aby se zbavil vstupu takového věcného břemene, měla by osoba, pro kterou je zřízeno, poskytnout notáři prohlášení, že se od věcného břemene upouští. Pokud je osoba mrtvá, měl by nám majitel domu předat úmrtní list.
Zákonně vyhovující
dům Při koupi domu bychom se měli také ujistit, že byl postaven na základě stavebního povolení a byl předložen k užívání nebo bylo vydáno kolaudační rozhodnutí. Nezapomeňte také zkontrolovat, zda má současný vlastník nějaké nedoplatky z titulu daně z nemovitostí - informace o tom získáte na příslušném obecním úřadě.
Koupě pozemku
Nejprve, stejně jako v případě koupě domu, bychom měli zkontrolovat právní stav nemovitosti, tj. Nahlédnout do katastru nemovitostí a hypotéky. Stejně důležité je však přečíst si výpis z katastru nemovitostí a výpis z katastrální mapy. Z výňatku a mapy získáme základní údaje o pozemku: jeho počet, umístění, hranice, plochu a klasifikaci půdy.
Ještě důležitější pro nás bude získat informace o účelu naší parcely v místním plánu územního rozvoje. Ze dvou důvodů. Zaprvé je zcela běžné, že pozemky, zejména ty, které se nacházejí na okraji měst, jsou zemědělské. Pro klienta, který si chce takový pozemek koupit, a není farmářem, je to spojeno s určitými komplikacemi. Za prvé, v případě zemědělských nemovitostí má předkupní právo Agentura pro zemědělské nemovitosti. Pokud však agentura toto právo nevyužije a staneme se vlastníky zemědělského pozemku, než na něm postavíme dům, budeme muset získat povolení k jeho odemčení.Spočívá ve změně účelu pozemku v plánu místního rozvoje ze zemědělského na stavební a vyloučení půdy ze zemědělské výroby. Za tímto účelem bychom měli na příslušném obecním úřadě podat zvláštní žádost o změnu využití půdy. Mělo by se však pamatovat na to, že postup dekultivace může být dlouhý, takže při rozhodování o tomto typu nákupu bychom měli být trpěliví.
Zadruhé, i když se ukáže, že náš pozemek má stavební charakter, plán územního rozvoje specifikuje podrobná pravidla, na nichž může být vytvořen. Specifikuje mimo jiné typ budov, které lze na pozemku postavit, způsob zásobování inženýrskými sítěmi a velikost biologicky aktivní plochy, která musí na pozemku po postavení budovy zůstat. Všechny tyto informace získáme v příslušné komunální kanceláři.
Při plánování nákupu pozemku bychom si měli pamatovat také na to, aby bylo zajištěno, že kupovaný pozemek má přístup na veřejnou komunikaci. Bez něj bychom mohli mít potíže se získáním stavebního povolení.
V situaci, kdy náš pozemek hraničí s veřejnou komunikací, je takový přístup poskytován přímo. Pokud je naproti tomu na pozemek přístup po soukromé silnici, musíme zajistit, abychom společně s pozemkem získali podíl na této silnici nebo pro nás zajistili zřízení pozemního věcného průchodu a průchodu. Pouze tehdy si budeme jisti, že v budoucnu nebudou žádné problémy s přístupem k našemu vlastnímu majetku.
Kolik je činu
Jak na koupi domu, tak na pozemek je třeba podepsat notářskou zápisnici. Výše poplatku, který nám bude notář účtovat, závisí na hodnotě nemovitosti a byla stanovena v nařízení ministra spravedlnosti o maximálních sazbách poplatků za notáře.
Podle tohoto nařízení činí maximální sazba:
