Jak si vybrat dobrého vývojáře?

Developer je podnikatel, který staví na svém vlastním pozemku a (obvykle) ze svých vlastních zdrojů a poté převádí vlastnictví pozemku a domu na kupujícího. Existuje mnoho vývojářů, ale ne všichni jsou spolehliví. Ve prospěch developera existují doporučení Polské asociace vývojářů a Polské asociace zaměstnavatelů ve stavebnictví. Vždy tedy stojí za to se na ně zeptat, ale nestačí podepsat smlouvu s vývojářem - musíte shromáždit další informace.
S kým máte co do činění?
Než vůbec začneme uvažovat o nabídce vývojáře, nejprve ho požádáme, aby:

osvědčení od obecního úřadu - pokud podniká na základě zápisu do rejstříku - s údaji o předmětu podnikání;

výpis z Národního soudního rejstříku - pokud působí ve formě společnosti s ručením omezeným nebo akciové společnosti (jedná se o formu činnosti, kterou nejčastěji volí velké stavební společnosti). Z výňatku zjistíme, zda společnost není v likvidaci nebo v konkurzu, zda předkládá roční účetní závěrky, zda proti ní bylo vedeno exekuční řízení a zda má za Sociální pojišťovnu nedoplatky. Registrační soubory jsou veřejné - můžete se tedy obrátit na rejstříkový soud a prohlížet si finanční a jiné dokumenty; spolehlivé společnosti předkládají účetní závěrky každý rok (v souladu s povinností, kterou jim ukládá zákon o účetnictví).
Na čem bude dům stát?
Chcete-li zkontrolovat pozemek, na kterém bude developer stavět, požádejte ho o aktuální výpis z katastru nemovitostí a hypotéky (nebo si jej osobně prostudujte na oddělení pozemků a hypoték okresního soudu) a zkontrolujte:
- místo a plochu pozemku (zda se jedná o podle developera),
- kdo je vlastníkem pozemku (měl by to být pouze developer),
- to, zda má pozemek omezená vlastnická práva (např. právo užívat jej jinými lidmi),
- zda je pozemek zastaven.
V ideálním případě by nemovitost neměla mít žádné břemeno (v oddílech tři a čtyři nejsou žádné záznamy).
Varování! Výběr developera, který si vzal na stavbu půjčku, je vždy riskantní (i když ji již včas splatil, což potvrzuje stanovisko banky). Pokud to přestane dělat, bude půjčka účtována (proporcionálně) domácímu kupujícímu - hypotéka je vždy přidělena nemovitosti, nikoli dalším majitelům.
Co se děje na staveništi
Po přečtení knihy byste si měli přečíst dokumenty týkající se stavby a účelu stavby, kde se dům staví. Za tímto účelem je třeba se obrátit na místní obecní úřad:

vypracování místního plánu územního rozvoje (pokud práce na plánu probíhají, můžete si přečíst studii plánu - jedná se o předběžný projekt, obvykle totožný s konečným plánem), abyste se ujistili, že obec neplánuje v blízké budoucnosti například výstavbu silnic v dané oblasti nebo obtěžující nákupní centrum;

zda má developer stavební povolení a zda je konečné (konečné rozhodnutí o stavebním povolení znamená, že se proti němu nelze odvolat). Skutečnost, že povolení je konečné, potvrzuje příslušná pečeť.
Jeho absence tedy znamená, že developer ve skutečnosti nemůže zahájit žádné stavební práce a je dokonce možné, že v důsledku případného odvolacího řízení bude vydáno rozhodnutí o zamítnutí stavebního povolení. Pokud je naopak stavební povolení konečné, je nutné zkontrolovat, kdy k němu došlo (datum je uvedeno na pečeti) a zda od tohoto data již uplynuly dva roky - to je čas zahájit stavební práce. Pokud byl tento termín překročen, musíte požádat o nové stavební povolení.
O čem je smlouva
Dalším krokem je seznámení s návrhem kupní smlouvy připraveným vývojářem. V současné době, kdy se nestane, že na zákazníky čekají hotové domy (naopak, jsou kupovány ve fázi „děr v zemi“), tzv. předběžná smlouva. Konečná smlouva je uzavřena, když je dům připraven.
V předběžné smlouvě musí být uvedeno:

předmět smlouvy a údaje smluvních stran,

cena kupované nemovitosti (včetně pozemku),

záznamy označující průběh stavby,

platební podmínky,

možné pokuty vyplývající ze selhání smluvních stran,

lhůta pro uzavření konečné smlouvy.
Smlouvu je třeba pečlivě přečíst, přičemž zvláštní pozornost je třeba věnovat:

datum zahájení stavebních prací a datum zprovoznění domu - v ideálním případě, pokud se jednalo o konkrétní data, nikoli záznamy jako „v prvním čtvrtletí“, což může znamenat začátek i konec tohoto období;

platební podmínky - nejpohodlnější situace je, když kupující platí ve splátkách v závislosti na postupu prací;

výše ceny, a zejména to, zda podléhá indexaci;

rozsah prací, které má provést developer - je třeba požadovat podrobný popis stavu domu, který má developer poskytnout: budou vymalovány stěny, bude provedena vnější fasáda a oplocení, bude proveden pozemek, jaké dokončovací prvky garantuje dodavatel? Stojí za to usilovat o vyloučení nepřesných pojmů, jako jsou: „dům ve stavu vhodném k užívání“ ze smlouvy;

přesná definice pozemku, na kterém bude dům stát - uvedením jeho velikosti a umístění;

druh použitých materiálů a způsob provádění změn v tomto ohledu - smlouva by měla uvádět, že je to možné pouze se souhlasem kupujícího;

možnost ukončení smlouvy - výpovědní lhůty a vzájemné vyrovnání smluvních stran na tomto účtu;