Dům koupil v tašce

Jak často se po splnění všech formalit spojených s nákupem nemovitostí ukáže, že dům snů nebo krásný pozemek má řadu nevýhod! Nevěděli jsme o jejich existenci nebo jsme je prostě přehlédli. Klid, nepropadejte panice! V takových situacích jsme chráněni záručním zákonem, který ukládá prodejci odpovědnost za vady - bez ohledu na to, zda nám nemovitost prodala soukromá osoba nebo silný vývojář.
Když si koupíme „prase v pytli“
Odpovědnost prodávajícího za vady nemovitosti začíná převodem na kupujícího. Tento okamžik, nebo přesněji - konkrétní datum - by měl být uveden v notářské listině o nákupu a prodeji. Od tohoto data se počítá období, ve kterém se na nás vztahuje záruka.
Prodávající odpovídá za dva typy vad: fyzickou a právní.
FYZICKÉ VADY. Pokud jsme zakoupili nemovitost, která:

má nevýhody, které snižují jeho hodnotu nebo užitečnost, například v budově nainstaloval developer místo dřevěných oken plastová okna nebo namísto dveří proti vloupání vložil běžná okna;

bylo nám doručeno neúplné, například se ukázalo, že dům, který jsme obdrželi, měl menší plochu, než je uvedeno ve smlouvě a v předložených dokumentech; Kromě toho zde nebyla vybudována vnitřní schodiště, která byla rovněž zahrnuta do rozsahu prací;

nemá nemovitosti, o kterých nás prodejce ujistil, například dům měl být zateplen polystyrenem a byl pokryt pouze vnější omítkou bez izolace, nebo pozemek, který jsme koupili, měl mít v zástavbě stav stavby a jedná se o zemědělský pozemek;
v každé z popsaných situací máme nárok na záruku za fyzické vady majetku.
Varování! Zákon o záruce nefunguje, pokud jsme věděli, že nabízená nemovitost má fyzické vady, a přesto jsme se rozhodli ji koupit. Také to nefunguje pro nevýhody každodenního používání, například jsme si koupili ojetý dům s rozbitými podlahami.
PRÁVNÍ VADY. Pokud nemovitost, kterou jsme zakoupili:

nebyl například ve vlastnictví prodávajícího: manžel pozemek prodal a tvrdil, že patří pouze jemu, ale ve skutečnosti šlo o společný majetek obou manželů; vnuk prodal byt svého dědečka, i když nebyl jeho jediným dědicem (věděl, že existuje závěť, v níž byl byt darován charitativní nadaci);

byl zatížen právem třetí strany a tyto poplatky nebyly zapsány do katastru nemovitostí a hypotéky nemovitosti (např. přes zakoupený pozemek vede věcné břemeno pro sousedy nebo v jedné z místností domu, který jsme koupili, žije starší osoba s právem na doživotí v tomto domě);
pak máme nárok na záruku za právní vady majetku.
Varování! Pokud jsme nezkontrolovali, zda jsou práva třetích osob zapsána do katastru nemovitostí a hypoték, protože jsme důvěřovali prodejci, který se ujistil, že nemovitost není zatížena, pak se nemůžeme dovolávat právní vady nemovitosti. Před provedením nákupu je kupující povinen knihu zkontrolovat, takže se má za to, že zná její stav, i když tak neučinil - v takové situaci práva ze záruky za právní vady nefungují.
Jak uplatnit svá práva?
Pokud má váš majetek fyzické vady, můžete:

odstoupit od smlouvy a požadovat náhradu veškerých ztrát souvisejících s nákupem vadné nemovitosti, například náklady na notářskou zápisnici, náklady na stěhování nebo náklady na renovaci domu; Prodejce musí také pokrýt veškeré náklady, které nám vznikly po koupi domu a které zvýšily jeho hodnotu - například nový plot nebo výměna dveří.
Varování! Pokud byla smlouva o koupi a prodeji nemovitostí uzavřena formou notářského zápisu, musí být odstoupení od smlouvy provedeno také notářskou formou. Jinak bude neplatný;

požadovat snížení ceny domu nebo pozemku v poměru ke snížení hodnoty z užívání nemovitosti - například pokud se ukázalo, že koupená půda je spíše zemědělská než stavební půda, částka snížení je rozdílem mezi cenami těchto druhů pozemků;

požadovat odstranění vad; oprava by měla proběhnout ve lhůtě stanovené kupujícím, datum je třeba určit s přihlédnutím k druhu závady (např. oprava elektrického systému v celém domě bude trvat déle než výměna panelů v jedné místnosti); veškerá práce a náklady na nákup potřebného materiálu jsou povinností prodávajícího.
Pokud má nemovitost právní vady, můžeme uplatnit dva typy práv:

odstoupit od smlouvy a požadovat náhradu,

požadovat snížení ceny zakoupené nemovitosti.
Varování! Prohlášení o odstoupení od smlouvy by mělo mít rovněž formu notářské zápisnice.
Lhůta pro nahlášení závady
Pokud zjistíme, že náš majetek má fyzické závady, musíme o tom informovat prodejce do jednoho měsíce od data zjištění. Pokud tak neučiníme v této době, ztratíme svá práva.
V případě zjištění právní vady máme jeden rok na oznámení prodejci. Toto období se počítá ode dne, kdy jsme závadu zjistili.
V obou případech musí být příslušné informace zaslány prodejci písemně - doporučeně - a zároveň jej vyzvat, aby nám uhradil část vzniklých nákladů, například výměnu zastaralé elektrické instalace. Pokud prodejce neplní své povinnosti, můžete proti němu podniknout právní kroky, pokud tak učiníte před vypršením záruční doby.
Varování! Lhůta pro nahlášení fyzické a právní vady, stejně jako lhůta pro zákon o záruce, neplatí, když prodejce:

zákerne je zatajil a kupujícího o nich neinformoval (např. skryl četné praskliny a poškození stěn pod novými panely nebo předložil falešný list o nemovitosti);