Aby byla předběžná smlouva platná, musí obsahovat základní ustanovení … konečné smlouvy.
Ty jsou:
- předmět smlouvy - tj. určení toho, co se prodává, zda se jedná o zastavěnou nebo nezastavěnou nemovitost, kde se nachází, jakou plochu má, a označení čísla pozemku a hypotéky a popis jednotlivých částí této knihy,
- cena nemovitosti - měla by být uvedena v polské měně, datum slíbené smlouvy - zápis „co nejdříve“ nestačí. Nejlepší je uvést konkrétní datum uzavření slíbené smlouvy nebo časové období končící konkrétním datem, například „do 31. prosince 2016“.
Za účelem zajištění nároků z předběžné smlouvy může kupující nemovitosti složit zálohu nebo zálohu ve stanovené výši (smlouva musí potvrdit zálohu nebo zálohu druhé straně).
V notářské kanceláři nebo v agentuře?
Předběžnou smlouvu o prodeji nemovitosti lze uzavřít v jakékoli formě, notářský zápis se proto nevyžaduje. Kupující se často rozhodují tímto způsobem, tj. Dělají to ve standardní písemné formě, protože to - na rozdíl od notářské listiny - nic nestojí.
Varování! Konečná smlouva o prodeji nemovitosti musí být uzavřena formou notářské zápisnice (smlouva uzavřená bez rejstříku bude neplatná).
Je však mnohem lepší podepsat předběžnou smlouvu notářsky ověřenou - pouze na tomto základě je možné v případě nedodržení ustanovení předběžné smlouvy ze strany prodávajícího požadovat převod vlastnictví nemovitosti na kupujícího bez souhlasu prodávajícího. To je možné díky čl. 64 občanského zákoníku, který říká, že rozhodnutí soudu „stanovující povinnost dané osoby učinit určené prohlášení o vůli nahrazuje toto prohlášení“. Jinými slovy, soud namísto prodávajícího uvádí, že nemovitost je ve vlastnictví kupujícího, který splnil všechny podmínky smlouvy. Proto je nyní jeho úplným vlastníkem.
Pokud byla předběžná smlouva uzavřena pouze písemně, může být prodejce požádán pouze o vrácení zaplacených peněz. Čistě teoreticky může prodávající smlouvu podepsat na papíře (nikoli u notáře) a poté od ní za dva nebo tři týdny odstoupit, protože se někdo rozhodl zaplatit více a vrátit dvojí zaplacenou zálohu (zejména pokud byla malá).
Za zmínku stojí, že výše zálohy nebo zálohy při prodeji nemovitosti není upravena zákonem. Podle převládající praxe se předpokládá, že kupující zaplatí prodávajícímu zálohu ve výši 10% ze sjednané prodejní ceny.
Jaký je rozdíl mezi akontací a akontací?
Záloha a záloha jsou dvě různé formy zabezpečení, bohužel, i když mají zcela odlišné účinky, jsou stále navzájem zaměňovány.
Vklad
Instituce zálohy je upravena občanským zákoníkem. Podle čl. 394 občanského zákoníku je záloha poskytnutá při uzavření smlouvy natolik důležitá, že v případě nesplnění smlouvy jednou ze stran může druhá strana od smlouvy odstoupit, aniž by stanovila dodatečnou lhůtu, a ponechat si přijatou zálohu.
V případě, že si zálohu složila sama, může požadovat dvakrát vyšší částku. To znamená, že pokud kupující nepodepíše smlouvu o notářském převodu vlastnictví z vlastní viny, ztrácí částku danou prodávajícímu v předběžné smlouvě jako zálohu. Pokud však podpis kupní smlouvy nezavinil prodávající, bude prodávající povinen zaplatit kupujícímu dvojnásobnou zálohu. Příklad: pokud byla provedena záloha ve výši 30 000 PLN, částka propadne, když kupující odstoupí, a když prodejce odstoupí, musí dát kupujícímu 60 000 PLN.
Záloha je tedy zárukou i druhem kompenzace v případě nesplnění smlouvy.
Pouhé zahrnutí ustanovení týkajících se zálohy do ustanovení smlouvy nestačí, protože záloha musí být skutečně poskytnuta. Zálohu lze provést v hotovosti (v hotovosti, bankovním převodem), například ve formě cenných šperků nebo uměleckých děl.
V některých případech by záloha měla být vrácena a ustanovení o povinnosti zaplatit dvojnásobnou částku zálohy neplatí. To bude případ, kdy například:
- smlouva je ukončena, a to přátelsky oběma stranami, které změnily svůj názor na transakci, a v případě, že ve smlouvě stanovily, že smlouva nebude uzavřena, pokud nebude přijato kladné rozhodnutí banky o poskytnutí úvěru (toto ustanovení by mělo být vyžadováno lidmi, kteří se rozhodnou financovat část částky úvěrem, protože je chrání před ztrátou velkého množství peněz),
- nesplnění smlouvy bylo způsobeno okolnostmi, za které ani jedna ze stran není odpovědná (například prodaná budova byla poškozena v důsledku vichřice, hurikánu).
Pokud druhá strana smlouvy, kterou uzavíráme, odstoupí od plnění smlouvy a získáme právo na vrácení peněz, zálohu ve dvojnásobné výši a druhá strana takové vrácení odmítne, je třeba si uvědomit, že doba pro prošetření soudu pro vrácení peněz je tři roky. Toto období se počítá ode dne, kdy se staly pohledávky splatné - tj. Ode dne, kdy prodávající odstoupí od podpisu smlouvy. Poté zanikne právo požadovat vrácení zálohy.
Záloha
Na rozdíl od zálohy není ustanovení zálohy upraveno ustanoveními občanského zákoníku. Rozdíl mezi zálohou a zálohou je důležitý především v případě, že není uzavřena smlouva mezi stranami. Záloha je částka zaplacená k prodejní ceně, v případě plnění smlouvy je připsána k úhradě ceny. Pokud není dosaženo konečné dohody, záloha se vrátí kupujícímu. Záloha tedy na rozdíl od zálohy nemá funkci kompenzace.
Právní základ: Zákon ze dne 23. dubna 1964 občanského zákoníku (Sbírka zákonů č. 16, položka 93 z roku 1964, ve znění pozdějších předpisů.
Přihlaste se k odběru NEWSLETTERU . Každý týden nejnovější zprávy o stavbě, renovaci a dokončování interiéru ve vašem e-mailu. Viz PŘÍKLAD
