Nájemné: vysoké ceny
Poláci stále raději kupují byt nebo staví dům hypotékou, než aby se rozhodli pro dlouhodobý pronájem. Je to z mnoha důvodů. Jedním z nich jsou určitě vysoké ceny nájemného, zejména proto, že jsme v posledních letech zaznamenali zvýšenou poptávku po těchto prostorách. O zvýšené popularitě leasingu nejlépe svědčí čísla - počet nájemců v Polsku se v letech 2009–2014 zvýšil o 95% - to je výsledek údajů Eurostatu o leasingech na trhu. To znamená, že více než 1,6 milionu Poláků si pronajímá byt.
Kde a jak hledáme byt nebo dům k pronájmu? V současné době je nejlepším a nejoblíbenějším nástrojem internet. Na webu najdeme tisíce reklam, které můžeme dále zpřesnit podle vlastních požadavků, mimo jiné výběrem typu nemovitosti (primární nebo sekundární trh), plochy, počtu pokojů. Neméně důležité jsou samozřejmě i další faktory, jako je stav areálu, jeho vybavení, dokončovací standard, umístění a další poplatky. Důležité je také okolí, rozvoj zeleně atd. Je známo, že čím vyšší jsou tato kritéria, tím vyšší cenu za pronájem navrhneme a nájemce bude připraven jej zaplatit.
* na základě 98 243 reklam, hlasovacích poplatků, zdroj: DomiPorta
Nájemné: náležitosti smlouvy
Vlastník nemovitosti (před předáním klíčů nájemci) i pronajímatel (před nastěhováním) by se měli předem dohodnout na podmínkách, za kterých k tomu dojde. Nejlepší je za tímto účelem uzavřít nájemní smlouvu. Tato smlouva by měla být uzavřena písemně, ale pro krátkodobý pronájem (do jednoho roku) taková povinnost neexistuje.
Nájemní smlouva by měla chránit zájmy pronajímatele i nájemce. Čím podrobnější je, tím lépe pro strany a jejich společné zájmy. Každá taková smlouva by měla obsahovat povinné, zákonné prvky, které nelze vynechat. Ty jsou:
- místo a datum uzavření smlouvy;
- identifikace stran;
- přesná definice předmětu nájmu (popis prostor, údaj o jeho ploše, umístění, sousedství atd.);
- výše nájemného a případně další poplatky, data a způsoby jejich platby;
- výše vkladu a způsob jeho vypořádání - je-li takový účtován při podpisu smlouvy
- rezervace možnosti provádět změny v prostorách (např. rekonstrukce, změny vybavení);
- konkrétní pokyny, jak využívat prostory (např. právo pronajímatele dále pronajmout prostory třetí osobě);
- doba trvání dohody;
- podmínky ukončení smlouvy;
- práva a povinnosti smluvních stran;
- ustanovení týkající se smluvních pokut (např. za poškození prostor, zpoždění plateb);
- podpisy stran.
Při hledání atraktivní nemovitosti k pronájmu nezapomeňte na tradiční formy vyhledávání nabídek, jako je místní tisk nebo dokonce reklamní sloupce. Můžeme také zajít do profesionální realitní kanceláře, která pro nás najde ověřenou nabídku a bezpečně vás provede celým procesem pronájmu.
Nájemné: konec smlouvy
Nájemní smlouvu lze uzavřít na dobu určitou nebo neurčitou. Podmínky jejího ukončení by měly být přesně stanoveny - to umožní nájemci zabezpečení proti ukončení smlouvy přes noc a proti zájmům pronajímatele.
Smlouva uzavřená na dobu určitou končí uplynutím doby v ní uvedené, například ji lze uzavřít na dobu dvou let. Ve druhé situaci, kdy jsme neurčili konkrétní datum, bude koncem leasingu den, kdy vyprší výpovědní doba. Obě strany jsou vázány zákonnými výpovědními lhůtami, nejkratší doba je zpravidla jeden měsíc.
Někdy může být smlouva ukončena i bez této lhůty a takové možnosti by měly být ve smlouvě zahrnuty. Jedná se především o situace, kdy nájemce:
- je v prodlení s nájemným (za 3 po sobě jdoucí platební období a přes předchozí písemné oznámení o záměru vypovědět smlouvu a stanovit dodatečnou měsíční lhůtu pro výplatu pohledávek po splatnosti a aktuálních pohledávek, stále ji nevypořádal);
- užívá prostory nesprávně a v rozporu se zamýšleným použitím (pořádá hlasité a hlučné večírky) nebo při pronájmu, podnájmu nebo poskytování prostor nebo jejich částí k bezplatnému užívání bez požadovaného písemného souhlasu vlastníka.
Na druhé straně ze strany pronajímatele vzniká právo na ukončení nájemní smlouvy, když vady pronajaté nemovitosti znemožňují její užívání (např. Na stěnách se objevila plíseň, obtěžuje nás nadměrný hluk z okolí).
Varování! Můžeme také ukončit nájemní smlouvu po vzájemné dohodě stran. To musí být provedeno písemně. Vyhovující ukončení leasingu znamená, že obě strany nemají vůči sobě žádné nároky (včetně finančních).
Nájemné: daň z příjmu z pronájmu
Prostředky získané z pronájmu by měly být sdíleny s finančním úřadem, tj. Platit daň - protože to je náš příjem. Můžeme to udělat buď podle daňové stupnice - sazby 18% a 32%, nebo můžeme použít paušální částku 8,5%.
Paušální částka nezahrnuje náklady na pronájem (např. Poplatky za vodu, elektřinu, plyn, odvoz odpadu nebo pojištění). Zdanitelný je pouze příjem z pronájmu. Chcete-li provést paušální platbu, musíte předložit písemné prohlášení finančnímu úřadu. Osoby, které zahájily leasing v průběhu daňového roku, jsou povinny je předložit do dne předcházejícího začátku leasingu, nejpozději však v den získání prvního příjmu z tohoto účtu. Paušální daň by měla být vypořádána v samostatném daňovém přiznání (PIT 28), které bude předloženo do 31. ledna následujícího roku.
S daňovou stupnicí - ačkoliv je sazba daně vyšší - se příjmy z pronájmu snižují o výše uvedené náklady a jsou uvedeny v daňovém přiznání PIT 36, které se podává do 30. dubna roku následujícího po daňovém roce. Rozhodnutí, kterou možnost zvolit, tedy závisí na konkrétním případě.
Volba způsobu zdanění se provádí podáním prohlášení vedoucímu daňového úřadu a pokrývá příjmy z pronájmu v daném kalendářním roce. Uzávěrka pro vyúčtování je 20. ledna každého následujícího roku. Během kalendářního roku tedy nemůžete změnit názor a daňové zacházení.
Patří-li pronajatý majetek manželům, je volba způsobu zdanění všech příjmů jedním z nich vyjádřená v prohlášení za celé zdaňovací období závazná, ledaže by byl společný majetek manželů rozdělen v důsledku rozvodu nebo rozluky.
Varování! Stejně jako v případě daňové stupnice platí osoby, které platí paušální částku, měsíční zálohy na účet daňového úřadu. Mají čas do 20. měsíce následujícího po měsíci, za který platí daň.
Nájemné: co je příležitostný pronájem?
V současné době existují také předpisy, které umožňují tzv. Příležitostný pronájem. Jedná se o nejbezpečnější typ pronájmu pro pronajímatele. Posiluje jejich práva, ale pouze ti, kteří legálně účtují příjmy z pronájmu. Část ustanovení zákona o ochraně práv nájemců se na příležitostné nájemní smlouvy nevztahuje - za předpokladu, že jsou nahlášena příslušnému finančnímu úřadu do 14 dnů ode dne zahájení pronájmu. Podle nich pronajímatel nemůže vyhodit bezohledného a nepříjemného nájemce, který se nechce odstěhovat z pronajatého domu, přestože byl nájem ukončen. Rozsudky o vystěhování byly často (a jsou) neúčinné, protože nájemce musí mít za účelem vystěhování sociální bydlení.Nemůžete vystěhovat konkrétní skupinu lidí, například rodiče s nezletilými dětmi nebo těhotné ženy.
V případě příležitostného pronájmu neexistuje ochranná doba (v případě běžného pronájmu je to od 1. listopadu do 31. března, což během této doby brání vystěhování). V praxi se tedy pronajímatel může nájemce zbavit snadněji. Kromě toho můžete z pronajatého domu vystěhovat těhotné, nezletilé, zdravotně postižené nebo upoutané ženy.
Příležitostní nájemní smlouva musí být písemná, jinak neplatná. Smlouva by měla být doprovázena notářskou zárukou, tj. Povinným prohlášením nájemce, ve formě notářské listiny, ve které se nájemce podrobí výkonu rozhodnutí a zavazuje ho, aby po ukončení této smlouvy opustil a předal byt užívaný na základě smlouvy o příležitostném pronájmu. Kromě toho bude nájemce muset uvést (ve smlouvě nebo notářském prohlášení) jiné prostory, kde by v případě exekuce mohl bydlet. Prohlášení vlastníka náhradního bytu bude rovněž vyžadováno, aby souhlasil s nájemcem a jeho rodinou, aby s ním žili v případě nuceného vyklizení z pronajatých prostor. Když nájemce nadále obývá prostory,ačkoli pro to neexistuje žádný právní základ, může vlastník na základě prohlášení nájemce o dobrovolném výkonu rozhodnutí požádat soud o prohlášení nájemce o doložce o výkonu rozhodnutí po předchozím doručení žádosti nájemce o vyprázdnění prostor. V tomto okamžiku se tento dokument stává vykonatelným titulem a opravňuje soudního vykonavatele k výkonu exekuce a vystěhování nespolehlivých nájemců.V tomto okamžiku se tento dokument stává vykonatelným titulem a opravňuje soudního vykonavatele k výkonu exekuce a vystěhování nespolehlivých nájemců.V tomto okamžiku se tento dokument stává vykonatelným titulem a opravňuje soudního vykonavatele k výkonu exekuce a vystěhování nespolehlivých nájemců.
Varování! Ne každý může využít formu příležitostného pronájmu. Týká se pouze fyzických osob, které nepodnikají.
Vlastník nemovitosti na základě příležitostného pronájmu může - alespoň teoreticky - vést k vystěhování nájemce, který je v prodlení.
Nájemné: práva a povinnosti stran nájemního vztahu
Důležitým prvkem nájemní smlouvy je přesné vymezení práv a povinností stran ohledně pronajatých prostor.
Hlavní odpovědností pronajímatele je předat prostory nájemci ve správném stavu. Pronajímatel musí rovněž zajistit efektivní provoz stávajících instalací a zařízení i prvků technického vybavení (odpovídá mimo jiné za opravu / výměnu vnitřního vodovodu, elektřiny, výměnu plynové pece, okenního truhlářství atd.). Nájemce má v první řadě platit nájemné včas. Kromě toho je povinen udržovat prostory ve správném technickém, hygienickém a hygienickém stavu a udržovat dům v pořádku. Rovněž je povinen pečovat a chránit před poškozením nebo devastací části budovy určené k běžnému užívání (to platí pro pronájem bytů), jako jsou výtahy, schodiště, chodby,skluzové místnosti, další technické místnosti a okolí budovy. Nájemce nesmí bez písemného souhlasu pronajímatele předat dané bydlení třetí straně za úplatu nebo zdarma. Smlouva také často naznačuje, že je nájemce povinen umožnit pronajímateli provádět pravidelné kontroly.
Kromě toho stojí za to ve smlouvě popsat technický stav prostor. Půjde o informace týkající se vybavení prostor, standardu atd. Je to důležité, protože v případě sporu můžete snadno prokázat, jaké bylo vybavení prostor a v jakém stavu bylo převedeno na nájemce.
Před předáním / vyzvednutím klíčů stojí za to vypracovat předávací protokol pro prostory.
Právní základ: Zákon ze dne 23. dubna 1964, občanský zákoník (Sbírka zákonů č. 16, položka 93 z roku 1964, ve znění pozdějších předpisů), zákon ze dne 21. června 2001 o ochraně práv nájemců, bytových fondech obce a novela občanského zákoníku ( Věstník zákonů z roku 2014, položka 150, ve znění pozdějších předpisů), zákon ze dne 20. listopadu 1998 o paušální dani z příjmu (věstník zákonů č. 144, položka 930 z roku 1998, ve znění pozdějších předpisů), zákon ze dne 26. listopadu 1998 Července 1991 o dani z příjmů fyzických osob (věst. Zákonů z roku 2012, položka 361, ve znění pozdějších předpisů).
