Jak bezpečně koupit byt

Před rokem jsem si tím prošel sám. Byl jsem přesvědčen, že po svých vlastních zkušenostech se smlouvami, s oddělením evidence pozemků a hypoték, notářem a vyřizováním nových dokumentů a slibů, už vše vím. Proto jsem se bez přesvědčení zúčastnil přednášky Olgierda Świostka, právníka a majitele advokátní kanceláře, která se konala během posledního veletrhu bytů v Torwar. Když jsem naslouchal jasnému vysvětlení dalších složitostí a právních úskalí uzavření obchodu, uvědomil jsem si, že mám velké štěstí. Kvůli nedostatku znalostí a opatrnosti jsem mohl snadno přijít o velké množství peněz.
Předběžná smlouva bezpečnější u notáře
Prvním krokem ke koupi bytu je podepsání předběžné smlouvy. Nejčastěji se jedná o běžnou písemnou občanskoprávní smlouvu. Je však užitečné z několika důvodů uzavřít jej ve formě notářského zápisu:
> Nejprve zaručuje uzavření smlouvy o převodu majetku. Stává se, že kupující splňuje podmínky stanovené v předběžné smlouvě (např. Provede zálohu), a přesto prodávající odmítne podepsat příslušný dokument. Podle zákona platí, že pokud jsou obě smlouvy ve stejné formě (v tomto případě ve formě notářské zápisnice), je smlouva základem pro vydání příkazu k převodu vlastnictví bytu na kupujícího, tj. K uzavření slíbené smlouvy.
> Předběžná dohoda uzavřená v notářské kanceláři je také železným základem pro jednání v případě jakýchkoli problémů (např. Zpoždění při předání bytu, závady v prostorách atd.). „Běžná“ smlouva samozřejmě také vede k nároku na náhradu škody, ale šance na výhru u soudu jsou malé a samotné řízení je nákladné (soudní poplatky, právník, někdy znalecké posudky) a zdlouhavé.
> Listina je sepsána notářem. Předtím prozkoumá dokumenty, vč. výňatky z katastru nemovitostí a hypotéky nebo právo prodávajícího nakládat s bytem. Jedná se o další ochranu kupujícího před podvodníky.
> Měli byste si uvědomit, že vývojář nám nenabídne, abychom tento dokument podepsali u notáře. Standardem na trhu je písemná smlouva. Kupující si to musí navrhnout sám.
> Smlouva u notáře zahrnuje další náklady - úhradu poplatku notáře. Dnes je však trh notářských služeb dostatečně velký na vyjednávání. Je stále častější rozdělit poplatek na polovinu - část se platí při podpisu předběžné smlouvy, část - za skutečnou smlouvu.
Smlouva bez záznamu v knize nestačí
> Takový dokument vám umožňuje uplatnit svá práva, ale pouze proti osobě nebo vývojáři, se kterými jsme podepsali smlouvu. Pokud mezitím prodá byt jiné společnosti nebo osobě, nemáme žádná práva. Pokud nezajistíme, aby informace o uzavření předběžné smlouvy byly zapsány do katastru nemovitostí a hypoték. Nejčastěji to provádí notář (zde je poplatek 150 za žádost a 200 za notáře). Díky tomu můžeme po datu zveřejnění žádosti v katastru nemovitostí a hypotékách požadovat práva na prostory od každého, kdo je koupil.
Zkontrolujeme oprávnění prodejce
> Před podpisem jakékoli smlouvy zkontrolujeme oprávnění vlastníka. Informace o tom lze najít v katastru nemovitostí a hypotečním rejstříku.
> Chcete-li získat kopii, potřebujete znát číslo knihy. Stačí běžný odpis, který stojí 30 (plný - 60).
> V případě smlouvy o výstavbě je důležité ji podepsat se skutečným vlastníkem pozemku, na kterém se blok staví. Stává se, že investor z finančních důvodů postaví budovu na cizím pozemku a po podpisu smlouvy s budoucími vlastníky bytů ji koupí zpět.
> Podepisujeme pouze smlouvu s vlastníkem nebo trvalým užíváním pozemku.
> Také byste měli být opatrní, když najdete informace o hypotéce v katastru nemovitostí a hypotečním rejstříku. V případě bytu na sekundárním trhu si musíte zjistit přesnou částku tohoto poplatku od banky, která objekt zapůjčila. Může se stát, že ačkoli je hypotéka například na částku 200 000, skutečná zátěž je mnohem vyšší, protože vlastník splátky neplatil a byly účtovány sankční úroky. Při koupi zadluženého bytu ve smlouvě specifikujeme, že to, co zaplatíme, půjde přímo do banky. V případě primárního trhu je třeba si uvědomit, že pokud je pozemek zatížen půjčkou, celá částka bude automaticky přiřazena do našich prostor, pokud se nestaráme o její oddělení a speciální příslib od banky.
Musíte si přečíst smlouvu
> Kupující na toto důležité pravidlo často zapomíná. Smlouvu bychom měli dostat několik dní před podpisem u notáře. Ano, klidně si to celé přečtěte a v případě pochybností se obraťte na právníka.
> Začátek dokumentu, který obsahuje prohlášení stran, je velmi důležitý. Obsahuje všechny informace o nemovitosti, kterou kupujeme. Nestojí za to jej krátce procházet a kontrolovat pouze části s náklady nebo podmínkami výběru.
Zkontrolujte, s kým podepisujete dokumenty
> Stojí za to zajistit, aby osoba, která podepsala smlouvu, měla právo byt prodat. Každá společnost sama jmenuje osoby, které mají takové právo (často prezident nebo členové správní rady), a informace o tom lze najít v národním soudním rejstříku společnosti. Každý další zaměstnanec by měl mít zvláštní plnou moc.