Jasná ustanovení
Jednotné dohody poprvé zavádějí standardy na polském rozvojovém trhu, které zajišťují bezpečnost obou stran transakce a vyvažují jejich zájmy. Je to nesmírně důležité, protože dosud byl klient developerské společnosti tváří v tvář sporným problémům obvykle ve ztracené pozici.
Katalog pravidel rozvojové smlouvy, který byl vypracován po mnoha diskuzích v komunitě vývojářů, přesně definuje předmět smlouvy a jeho cenu, právní postavení, podmínky a pravidla pro vypořádání vzájemných závazků a - což je velmi důležité - odpovědnost stran v případě nedodržení ustanovení smlouvy.
Podle Jarosława Szanajcy, prezidenta Polské asociace developerů, je smlouva o nákupu a prodeji nemovitostí, předběžná i konečná, zásadním dokumentem, protože na jejím základě vývojáři budují své obchodní aktivity a současně utvářejí obraz celého odvětví.
Rovnoběžnost práv a povinností
Stojí za to se podívat na některá ustanovení katalogu pravidel rozvojové smlouvy. Některé z nich, i když jsou zřejmé, nebyly v praxi dodržovány nebo dokonce ignorovány vývojáři, což vedlo k tomu, že zákazníci byli často ve velmi nepříznivém postavení vůči společnosti, která se zavázala stavět své byty.
Dobře strukturovaná smlouva musí obsahovat prohlášení developera o právním titulu k nemovitosti a popis jeho právního stavu. Je obzvláště důležité označit položky, které zatěžují tuto vlastnost. Developer by měl také informovat klienta o technické, formální a právní dokumentaci, na základě které realizuje investici, a samozřejmě předložit stavební povolení.
Absolutní novinkou je závazek developera k tomu, že plocha dokončeného bytu uvedená ve smlouvě se ve skutečnosti nebude lišit o více než 2%. Pokud rozdíl přesáhne toto procento, bude kupující moci odstoupit od smlouvy. Samotná smlouva naopak musí zahrnovat povinnost urovnat rozdíly v oblasti navržených a postavených prostor. Jedná se o ustanovení zásadního významu, protože doposud, navzdory častým sporům na tomto pozadí s dodavateli, vývojáři někdy předstírali klientům, že se nic nestalo a rozdíly nejsou významné. Rovněž nenesly žádné praktické důsledky této situace. Méně zvídaví zákazníci často ani nevěděli o možných odchylkách od prostoru stanoveného ve smlouvě.
Dalším důležitým ustanovením Katalogu je potřeba specifikovat okolnosti (například překročení lhůt nebo neplnění dalších povinností), za kterých může každá strana odstoupit od smlouvy vinou druhé strany. Strana odpovědná za odstoupení od smlouvy zároveň zaplatí smluvní pokutu. Sankce pro obě strany budou stanoveny ve stejné výši. Toto ustanovení lze použít například v případě, že se navrhovaná cena bytu liší od konečné ceny. Pokud ke zvýšení ceny dojde v důsledku nesprávného vypořádání plochy dokončeného bytu,zvýšení DPH během doby platnosti smlouvy a indexace cen zvýšením investičních nákladů vypočítaných na základě běžně dostupných ukazatelů (například GUS nebo Sekocenbud), má kupující právo odstoupit od smlouvy, pokud celkové zvýšení ceny přesáhne 10% z celkové ceny.
Rovné smluvní pokuty
Velmi důležitým ustanovením ve smlouvě, které je namířeno proti spekulacím s byty, a to již ve fázi jejich výstavby, je právo kupujícího postoupit práva podle smlouvy na třetí osobu, pokud osoba, na kterou byl postoupen, převezme všechny závazky kupující. Tyto záměry by samozřejmě měly být předem oznámeny vývojáři.
Zároveň bude mít vývojář právo odmítnout uznání postoupení, pokud nebude účtovat kupujícímu smluvní pokuty za ukončení smlouvy a vrátí všechny zaplacené zálohy ve lhůtě stanovené ve smlouvě.
Symetrie smlouvy pro obě strany je mimo jiné zaručena výše úroku z prodlení při plnění smlouvy, která se rovná úroku, který zákazník platí za opožděnou platbu. Maximální výše smluvní pokuty však nemůže být vyšší než 10% pro obě strany podpisující smlouvu.
Pravidla Katalogu rozvojové smlouvy jednoznačně upravují otázku uzavření předběžné smlouvy. Dosud vzbudila různé kontroverze. Předběžnou smlouvu lze uzavřít na žádost kupujícího ve formě občanského práva nebo notářské smlouvy. Developer proto nemůže odmítnout druhou formu smlouvy, jak se to občas stalo, i když je třeba připustit, že přinejmenším v případě velkých, dobře fungujících developerských společností nebylo takových případů mnoho.
Developer se stará o nemovitost
A konečně poslední, docela důležitá otázka týkající se implementace vývojové smlouvy. Po dokončení investice se musí vývojář zavázat ke správě bytu a poskytování administrativních služeb. Komunita si samozřejmě ponechává svá práva podle zákona o vlastnictví prostor, což může v odůvodněných případech vést k tomu, že se developer této povinnosti zbaví. Účelem tohoto ustanovení je zabránit situaci, kdy developer ztratí kontakt s investicí, aniž by měl důsledky případných nesrovnalostí, které se mohou objevit mnohem později.
Správní rada Polské asociace vývojářů považuje přijetí nových pravidel pro smlouvy o vývoji za velký úspěch. Podle Jaceka Bieleckého z PZFD nebyli vývojáři původně dobře přijati, ale nakonec se jim podařilo je přesvědčit. Byl nejvyšší čas, aby současná dokonalá situace developerů na trhu s bydlením nevyprovokovala k aroganci a zanedbávání zájmů příjemců jejich investic. Unie je v těžké pozici - buď vývojáři budou používat nová pravidla, nebo se budou muset s organizací rozejít. A to pro ně není v nových podmínkách zvýšené nabídky a zjevné inhibice poptávky příliš výhodné.
Ewa Zychowicz
