1. Hlavní
  2. Stavba a renovace
  3. Koupě domu v dluhu

Koupě domu v dluhu

Obsah
Po období rychlého růstu dosáhly ceny bydlení astronomické úrovně. V této situaci mnoho lidí začne uvažovat o nahrazení několika desítek metrů v centru domem poblíž města. Obvykle jsou pro tento účel kromě peněz z prodeje stávajícího bytu zapotřebí úvěrové prostředky. Po určení finančních možností začíná fáze rozhodování. Pokud se nechceme rozhodnout pro stavbu, musíme si koupit hotový dům od developera (zatím je nabídka skromná) nebo hledat dům na sekundárním trhu. V posledně uvedené situaci se často setkáváme se závažným problémem: dům je v dobrém stavu, splňuje naše očekávání, ale v části IV katastru nemovitostí a záznamu o hypotéce má záznam, že je zatížen hypotékou.Jeho nákup je možný, ale určitě vyžaduje mnohem větší opatrnost a právní jistotu.
Nejprve katastr nemovitostí a hypoték
Na začátku stojí za to pečlivě si přečíst aktuální výpis z katastru nemovitostí a hypoték. Potenciálním kupujícím řekne:
  • kdo vlastní dům a pozemek - což je zvláště důležité při koupi domu od vdané osoby. Pokud totiž dům patří pouze jednomu z manželů, představuje jeho samostatný majetek (byl to například jeho majetek již před svatbou) - pak se ke smlouvě připojí pouze on. Pokud jsou naopak manželé spoluvlastníky, smlouva o koupi nemovitosti bude platná, pouze pokud s prodejem souhlasí oba. Je také možné, že dům zdědilo několik lidí - všichni spoluvlastníci pak musí s prodejem souhlasit;
  • jaká je velikost pozemku a jeho umístění;
  • zda je nemovitost zatížena přednostní cestou ve prospěch jiných osob (tj. právo na průjezd a průjezd), má dům nárok na doživotní vězení určené osoby nebo zda již bylo ve vztahu k nemovitosti zahájeno exekuční řízení (např. pro neregulovanou dlouhodobou daň z nemovitosti)
  • zda je nemovitost zastavena, tj. právo, na jehož základě se věřitel (nejčastěji banka) může domáhat vrácení dluhu dlužného z nemovitosti, bez ohledu na to, zda je ve vlastnictví nemovitosti a přednostně před ostatními věřiteli vlastníka. V důsledku toho to může vést k vymáhání dluhu od nového kupujícího nebo dokonce k prodeji domu soudním vykonavatelem a v důsledku toho k dvojité ztrátě pro kupujícího, který zůstane bez domu a bez peněz.
    Účtovaná hypotéka
    Pokud aktuální výňatek ukazuje, že dům je zastaven, pak by při rozhodování o jeho koupi měly být splněny všechny formality tak, aby prodávající splatil stávající dluh z prostředků kupujícího a kupující se stal vlastníkem domu bez zatížení - nebo kdy půjčku si bere sám, byla mu naúčtována pouze jeho vlastní hypotéka. Pokud po koupi domu dluh nebude splacen, musí nový kupující vzít v úvahu, že banka po vyčerpání všech metod zpětného získávání peněz od původního dlužníka vrátí dluh dalšímu kupci, který je zatížen úvěrem na nemovitost. Dohoda o splácení dluhu by proto měla být již zahrnuta do předběžné smlouvy.
    Dohoda
    Při přípravě na uzavření smlouvy - nutně ve formě notářského zápisu, který nám umožní domáhat se jejího provedení u soudu - musíte získat aktuální bankovní dokumenty od prodávajícího. Měly by zahrnovat:
    - výši dluhu spolu s úroky, provizemi a poplatky (je třeba věnovat pozornost tomu, v jaký den banka takové potvrzení vystaví, protože výše dluhu je každý den jiná);
    - číslo účtu potřebné k úhradě dluhu;
    - datum splácení;
    - bankovní souhlas s jednorázovým splácením dluhu;
    - prohlášení, že banka vystaví příslušné doklady umožňující zrušení hypotéky po splacení dluhu.
    Tyto dokumenty by měly být kupujícímu předloženy ke kontrole v originálech podepsaných osobami oprávněnými zastupovat banku.
    Kupující, který si musí sám vzít půjčku na bydlení, by měl zároveň jít do banky podle svého výběru (prodejce a kupující nejsou povinni poskytnout úvěr téže bance - i když je třeba připomenout, že pak se celý projekt stává méně obtížným), aby určil podmínky a postup převodu získané půjčky. Jednou z nejdůležitějších věcí je označení bankovního účtu, na který bude půjčka převedena. Musí to být účet věřitelské banky na nemovitosti zajištěné hypotékou, nikoli osobní účet prodávajícího. Banka, která poskytuje půjčku, si musí být jistá, že banka prodávajícího bude vymazána z katastru nemovitostí a hypoték a že bude zapsána na její místo, tj. Do banky,kdo poskytl půjčku kupujícímu.
    V kanceláři notáře
    Po vyřešení bankovních záležitostí by strany měly jít k notáři, aby podepsaly první smlouvu nazvanou předběžná smlouva. Tato smlouva by měla obsahovat - kromě údajů identifikujících strany smlouvy a kupovanou nemovitost - kupní cenu a datum uzavření konečné smlouvy, podrobná ustanovení upřesňující právní stav nemovitosti a také způsob platby.
    Rovněž je nutné uvést výši nesplacené hypotéky, jaká opatření budou přijata k jejímu splacení, za jakých podmínek a termínů, a také možnost odstoupit od smlouvy, pokud dluh nebude splacen. Tato smlouva by měla také:
    - upřesněte, zda bude první splátka zaplacená kupujícím považována za zálohu nebo zálohu;
    - regulovat problematiku vzájemného vypořádání v případě změny úrokové sazby z půjček v cizích měnách.
    Podrobnost všech těchto ustanovení je velmi důležitá, určuje bezpečnost transakce i výplatu první tranše úvěru bankou kupujícího. Některé banky půjčku uvolňují po předložení předběžné smlouvy upravující všechny záležitosti spojené se splácením původní hypotéky. (Problém je, když banka financuje nákup nemovitostí z úvěru až po předložení konečné smlouvy o prodeji; takové řešení nutí kupující ji uzavřít dříve, než banka prodávajícího vydá souhlas se zrušením úvěru. Způsob ochrany zájmů kupujícího je specifikovat v konečné smlouvě v konečné smlouvě,kolik peněz z půjčky má být převedeno přímo na bankovní účet za účelem splacení půjčky a kolik na osobní účet prodávajícího).
    Vzhledem k riziku celého podniku byste neměli ušetřit na notářských nákladech; notář jako osoba důvěry veřejnosti a vysoce kvalifikovaný právník označí všechna možná nebezpečí a poradí s nejlepšími řešeními.
    Po splnění podmínek předběžné smlouvy a splácení hypotéky (banka prodávajícího je povinna potvrdit její splacení příslušnými doklady) by mělo být zajištěno, že žádost o odebrání hypotéky bude podána u pozemkového a hypotéčního rejstříkového soudu. Tuto povinnost lze přenést na notáře, který předloží příslušnou žádost soudu při podpisu konečné dohody. Pro ty, kteří se o vše raději postarají sami, existuje také způsob, jak dlužník (tj. Prodejce) požádat o odstranění hypotéky samostatně; Stává se také, že banka sama požádá o zrušení hypotéky pozemkový a hypotéční soud.
    Po splnění výše uvedených podmínek se můžete znovu obrátit na notáře a sepsat konečnou kupní a kupní smlouvu a pak si užít svůj domov a … svůj vlastní dluh.
    Právní základ
    Zákon ze dne 6. července 1982 o katastrech nemovitostí a hypotékách a hypotékách (věstník zákonů z roku 2001, č. 124, položka 1361, ve znění pozdějších předpisů)

    • Populární Příspěvky

    Jak si vybrat plochý list

    Chcete, aby povlak změnil barvu? Přemýšlíte o dokončení fasády plechem? Zajímá vás, co dělat, aby střecha tlumila déšť? Nevíte, jak si vybrat ...…

    Počáteční krytí v hřebeni

    Můj dům má jednoduchou sedlovou střechu. Na svazích umístil dodavatel střešní fólii tak, aby nahoře nezůstala souvislá (pruhy membrány nedosahují ...…

    Sedlová střecha: výhody

    V minulosti dvě poměrně strmé střešní plochy odsoudily investora k malému výběru střešních materiálů a jejich nekvalitní kvalitě. Dnes, naštěstí, problémy ...…