Správce stavby zastupuje dodavatele. Dbá na to, aby byl dům postaven bez problémů. Na manažera pak může dohlížet námi jmenovaný inspekční inspektor, který se stará o naše zájmy. Nemáme však žádnou povinnost ho zaměstnávat.
Varování! Funkce stavbyvedoucího a inspektora investičního dozoru nelze za žádných okolností kombinovat. To by vedlo k „nemocné“ situaci, kdy by se inspektor o sebe postaral.
- Chcete-li se stát stavbyvedoucím, musíte mít odpovídající praxi - vysvětluje Stefan Świerk, expert polského svazu stavitelů domů.
S vyšším technickým vzděláním jsou to dva roky na staveništi, střední - pět. Musíte také složit složitou zkoušku organizovanou Ústředním úřadem pro stavební dozor.
Jak najít dobrého manažera?
Pokud stavíte s vývojářem, máte poloviční potíže. Přítomnost manažera je obvykle zaručena smlouvou o koupi domu, kterou jste podepsali. V tomto případě se často potvrzuje pravidlo: jaký vývojář, takový manažer. Dobrý vedoucí stavby rychle zajistí reputaci vývojáře.
Velká developerská společnost, která se stará o názor a stará se o klienta, mu může vždy nabídnout výběr ze dvou nebo tří manažerů s referencemi.
Pokud stavíte sami (tzv. Ekonomický systém), bude vám manažer doporučen smluvní společností, tj. Týmem, kterého jste najali k provedení práce.
Varování! Vždy se můžete vzdát navrhovaného stavbyvedoucího a najmout si svého. Můžete také mít několik manažerů - odlišných pro každou fázi práce: jeden bude dohlížet na pokládání základů a další bude zodpovědný za stavbu zdí.
- Musíte smlouvu s dodavatelem pečlivě prostudovat, než ji podepíšete - říká Stefan Świerk. - Musí v něm být přesně definovány všechny povinnosti správce, od označení místa na pozemku, kde má být dům postaven, přes přítomnost na jeho recepci až po případnou pozdější odpovědnost za vady budovy.
Tyto povinnosti samozřejmě vyplývají přímo ze stavebního zákona, ale často nejsou dodržovány. Podpis smlouvy, kde je přesně uvedeno, co musí stavbyvedoucí udělat, nám dává další záruku.
Je dobré se ujistit, že smlouva vám umožňuje během implementace změnit manažera.
Kde najít manažera? Nejlepší je zeptat se přátel, kteří si dům postavili sami, zda mohou někoho doporučit. Pokud ne, existují reklamy v tisku a na internetu.
Co hledat při najímání manažera? Nejprve na jeho profesionální zkušenosti - zeptejte se, co zatím vybudoval.
Zkontrolujte reference - promluvte si s jeho bývalými zaměstnavateli (tj. S investory, jako jste vy), zda jsou s jeho prací spokojeni a jak žijí. Je důležité, jak často byl na staveništi a kdy dělal deníkové zápisy: během prací (dobré) nebo po dokončení stavby (špatné).
Zapamatovat si! Pokud stavíte na méně známé technologii, jako je RBS, nezapomeňte zjistit, zda váš manažer něco podobného již dříve udělal. Váš budoucí domov není místem, kde můžete experimentovat!
- Pokud má investor pochybnosti o tom, zda je na jeho stavbě vše v pořádku, může vždy jmenovat odborného znalce (např. Z Polského svazu stavebních inženýrů a techniků nebo PSBD), který zkontroluje stavbu a upozorní na odchylky od designu a stavebního umění - radí Świerk.
Varování! Pokud manažer nikdy není na staveništi, zjevně neplní své povinnosti a není schopen zvládnout práci, jednoduše jej vyměňte. Čím dříve to uděláme, tím lépe, protože chyby způsobené v průběhu realizace, zejména v případě železobetonových prací (např. Pracovníci nezvládnou zesílit strop), jsou velmi obtížné a nákladně napravitelné.
Jak vyhodit manažera? Pokud si najmeme manažera samostatně, můžeme ho kdykoli odvolat.
Při vytváření s vývojářem to však není vůbec snadné. Možná s naším požadavkem nesouhlasí. Vše záleží na tom, zda naše smlouva takovou možnost vůbec poskytuje.
Co může a co musí manažer?
Základní povinnosti stavbyvedoucího jsou uvedeny ve stavebním zákoně.
Stavbyvedoucí musí:
- vést stavební deník (do kterého si zapisuje, co se na staveništi dělá);
- Umístit informační tabuli na viditelné místo (musí mimo jiné obsahovat to, co se na tomto místě staví, číslo stavebního povolení, adresu a telefonní číslo místního úřadu stavebního dozoru, jméno, adresu a telefonní číslo investora atd. );
- zajistěte staveniště (např. jej ohraničte plotem o výšce nejméně 1,50 cm);
- Po dobu prací uchovávejte stavební dokumentaci (např. Stavební povolení, projekt, výkresy, popisy, geologická měření). Po dokončení stavby ji předá majiteli nebo správci zařízení;
- převzít staveniště od investora protokolem (písemně) spolu s budovami a technickými zařízeními v něm umístěnými, např. Míchačky betonu, kolečka, jeřáby;
- Udržovat stavební dokumentaci, tj. Připravovat protokoly dílčích (každá dokončená stavební fáze, např. Základy) a závěrečných (přejímka celého připraveného domu) přejímacích protokolů;
- Zajistěte geodetické značení z objektu;
- Pokud projektant nebo inspektor dozoru zapsali do stavebního deníku, že požadují pozastavení prací, protože nebyly provedeny v souladu s projektem, musí o tom správce informovat investora;
- Implementovat doporučení zadaná (např. Stavebním dozorem, inspektorem) do stavebního deníku;
- Ukažte investorovi ke kontrole nebo přijetí ty fragmenty dokončených prací, které nebudou viditelné po stavbě domu, protože již budou zakryty nebo zmizí (např. Výkopy pro základy, výztuž základů, izolace střechy);
- Zkontrolujte všechny instalace, technická zařízení a komínové komíny před předáním domu na kolaudaci (např. Průchodnost ventilačních kanálů a komínů a těsnost vodovodního systému);
- Zadejte informace do stavebního deníku, že budova je připravena;
- Podílet se na přijetí budovy investorem a zajistit odstranění všech vad;
- Při uvádění objektu do provozu musíte učinit písemné prohlášení, že byl vyroben v souladu s návrhem, povolením, stavebními podmínkami, konstrukčním uměním a použitím materiálů přijatých k obchodování (tj. Materiálů s technickým schválením nebo příslušnými certifikáty, a pokud jsou nové stavba neznámá v Polsku, musí být schválena architektonickou kanceláří navrhující dům);
- Připravit skutečnou dokumentaci k zařízení, tj. Všechny dokumenty, které by měly být předloženy úřadu (stejné, které vydalo stavební povolení, obvykle obec), např. Stavební deník, skutečný geodetický inventář.
Správce webu má právo na:
- Pozastavit stavební práce, pokud zjistí, že další práce mohou způsobit nebezpečí (např. Sklouznutí sousední budovy);
- Požádejte investora o změny v konstrukčních řešeních, pokud jsou odůvodněny potřebou zvýšit bezpečnost staveb nebo zlepšit stavební postup. Správce může takové změny provést, pokud s nimi projektant a investor souhlasí;
- Postavte se v deníku stavby ke stanoveným doporučením, např. Geodetem nebo inspektorem dozoru.
Varování! Tyto povinnosti můžeme rozšířit tím, že se navíc (nutně písemně!) Dohodneme s manažerem, že bude odpovědný i za další věci, např. Přípravu harmonogramu stavby.
Co musíš udělat?
Vaším hlavním úkolem jako investora je předat stavbyvedoucího (tj. Místo, kde se práce provádějí a takzvaná záložní zařízení, tj. Sklady, sklady atd.), Vyzvednout hotový dům a zaplatit dohodnutou odměnu.
Od okamžiku, kdy od vás stavbyvedoucí protokolem přijme stavbu, až do předání zařízení, odpovídá za obecných podmínek za škody vzniklé v této oblasti.
Odpovědnost obecně spočívá na skutečnosti, že vedoucí musí být shledán vinným, tj. Že neplnil své povinnosti. Například pokud dítě souseda spadne do příkopu na vašem staveništi (nebyl tam plot), musíte manažerovi dokázat, že staveniště řádně nezajistil.
Kde si můžeme stěžovat na nespolehlivého stavbyvedoucího?
Právní odpovědnost vedoucího vyplývá z občanského, trestního a stavebního práva (konkrétně ustanovení o profesní odpovědnosti).
Odbornou odpovědnost nesou všechny osoby, které na staveništi vykonávají nezávislé funkce, tj. Kromě vedoucího také inspektor inspekce a projektant.
Tito lidé mohou být potrestáni, pokud:
- způsobili ohrožení lidského života nebo zdraví (např. postavili dům tak špatně, že se zřítil),
- způsobili ohrožení majetku,
- ohrožení životního prostředí (např. použili neschválené materiály, které znečišťovaly životní prostředí),
- způsobily značné materiální škody,
- neplní své povinnosti nebo to dělají velmi nedbale.
Tresty za tyto trestné činy mohou být: napomenutí; napomenutí spojené s povinností znovu složit průkaz způsobilosti; zákaz vykonávat samostatnou technickou funkci ve stavebnictví na dobu jednoho až pěti let spolu s povinností znovu složit kvalifikační zkoušku.
Ve věcech profesní odpovědnosti ve stavebnictví rozhoduje vojvoda, takže na něj můžeme směrovat všechny stížnosti.
Co však můžeme dělat, když manažer neplní své povinnosti a dům, mírně řečeno, se rozpadá? Takzvaný smluvní odpovědnost za neplnění nebo nesprávné plnění závazku.
Můžeme požadovat:
- záruku, tj. Odstranění závad v domě - musíme nutně označit, které práce byly provedeny špatně a co chceme, aby byly opraveny;
- zaplacení smluvní pokuty (pokud byla taková doložka obsažena ve smlouvě podepsané s manažerem);
- implementace našich práv vyplývajících ze záruky (pokud nám správce webu dal takovou záruku);
- škoda (podle čl. 471 a násl. občanského zákoníku: „dlužník je povinen nahradit škodu způsobenou nesplněním nebo nesprávným plněním závazku“).
Bohužel za tímto účelem se musíme obrátit na soud a takové případy trvají dlouho a vyžadují značné náklady pro odhadce.
V některých případech může být stavbyvedoucí (např. Pokud provádí stavební práce způsobem, který se odchyluje od ustanovení stavebního povolení nebo schváleného projektu), rovněž trestněprávní.
Varování! Trestní nebo majetková odpovědnost nevylučuje profesionální odpovědnost. Můžeme tedy současně požadovat od manažera náhradu a napomenutí.
