Jak koupit dům nebo pozemek se zprostředkovatelem

Při rozumném výběru realitní kanceláře se řídíme její pověstí nebo radou přátel, někdy věnujeme pozornost tomu, jak dlouho na trhu působí. Zřídka však kontroluje agenturu v centrálním registru zprostředkovatelů. Z tohoto rejstříku vedeného ministrem dopravy a výstavby (údaje jsou k dispozici na webových stránkách www.mi.gov.pl) zjistíte, zda má agent profesionální licenci, která ho opravňuje k nakládání s nemovitostmi.
Kromě toho stojí za to zajistit, aby námi vybraný makléř měl aktuální pojištění odpovědnosti. To je velmi důležité zejména pro kupující. Toto pojištění nás ochrání před finančními důsledky koupě domu s neregulovaným právním postavením (např. Dům, ve kterém - navzdory ujištěním zprostředkovatele - nebyly vyřešeny dědické záležitosti; v takové situaci bude náhradu vyplácet pojistitel zprostředkovatele).
Zprostředkovatelská smlouva
Po výběru realitní kanceláře podepisujeme zprostředkovatelskou smlouvu. Je zpravidla připraven zprostředkovatelem, ale neměli bychom jej podepisovat bez důkladné analýzy - nejlépe je požádat o jeho šablonu předem a pečlivě zvážit všechna ustanovení v ní obsažená. Standardně by smlouva se zprostředkovatelem měla uvádět:

smluvní strany (podrobnosti o makléři a osobě kupující / prodávající nemovitost);

předmět smlouvy (jak velkou nemovitost je třeba hledat, v jakých okresech se může nacházet, jaký je cenový limit - horní (pokud jde o nákup) nebo nižší (pokud něco prodáváme),

období, na které strany uzavírají smlouvu - může to být 3, 6 nebo 12 měsíců; lze rovněž prokázat, že smlouva je uzavřena až do skutečného prodeje nebo koupě nemovitosti;

odměna zprostředkovatele - obvykle provize, od 1,5 do 6% hodnoty nemovitosti, výše provize závisí na tom, zda ji podle smlouvy má vyplatit pouze jedna strana (nejčastěji prodávající - jedná se o tzv. exkluzivní smlouvu podléhající provizi od 4 , 5 až 6%, atraktivnější pro potenciální kupce), nebo smlouva, ve které obě strany transakce platí provizi - pak se jedná o tzv. otevřená smlouva, podle níž je výše provize od 1,5 do 3%);

datum, kdy by měla být provize vyplacena;

údaj o tom, zda klient využívá pouze jednu nebo více agentur - tento údaj není povinný, ale stojí za to požadovat jeho zahrnutí, pokud chceme spolupracovat pouze s jednou agenturou - pak si bude makléř jist, že je jediným správcem naší nabídky a dostane provizi, takže se pokusí transakci dokončit co nejrychleji a v souladu s našimi požadavky;

způsob prezentace reklamy - ať už se bude jednat o reklamu v místním nebo celostátním tisku, internetovou reklamu nebo reklamu zobrazenou na balkóně domu - stojí za to určit přesný způsob prezentace nabídek, protože ovlivňuje účinnost reklamy i celkovou výši provize

důvody možného ukončení smlouvy, podmínky jejího ukončení a vzájemné závazky obou stran v tomto ohledu;

určení, zda je makléř povinen vyplnit dokumenty potřebné k prodeji, jako jsou: aktuální výpis z katastru nemovitostí a hypoték, výpis z katastru nemovitostí, technické plány domu, potvrzení o kontrole a potvrzení z úřadu obce o zaplacení daně z nemovitosti;

záznamy usnadňující finanční vypořádání - například takové, že peníze za prodaný dům zaplatí kupující na vázaný účet a budou prodávajícímu vyplaceny při podpisu notářské listiny;

ustanovení, že smlouva je vyhotovena ve dvou stejných vyhotoveních a že ve věcech, které neupravuje, se použijí ustanovení občanského zákoníku;

datum a místo uzavření smlouvy;

vlastnoruční podpisy obou smluvních stran.
Smlouva s úlovkem
Smlouvy předložené agenturou jsou občas nepřesné, nezákonné nebo zprostředkovateli poskytují příliš mnoho pravomocí. Je tedy lepší nepodepisovat smlouvu, která obsahuje například:

prohlášení, že důvodem ukončení smlouvy může být pouze souhlas obou stran a že v případě ukončení má agent nárok nejen na náhradu skutečně vynaložených nákladů, ale také na celou provizi nebo její část. V praxi to znamená, že když si zákazník přeje odstoupit od smlouvy (např. Protože zprostředkovatel ignoruje jeho výzvy nebo nezveřejňuje jeho reklamu), nemusí s tím zprostředkovatel souhlasit; a pokud bude udělen souhlas, bude klient i tak nucen zaplatit provizi;

ustanovení ukládající klientovi povinnost zaplatit celou provizi, a to navzdory skutečnosti, že smlouva nebyla uzavřena „z důvodů a okolností mimo kontrolu kanceláře“. Toto nepřesné ustanovení otevírá dveře velkým zneužitím, proto je třeba požadovat buď konkrétní odůvodnění, nebo vypuštění takového ustanovení ze smlouvy;

povinnost klienta platit provizi, i když smlouva již byla ukončena (např. před 2 lety), ale transakce je uzavřena mezi „bývalými klienty kanceláře“ - takové ustanovení v praxi zavazuje klienta na další 2 roky s realitní kanceláří;

ustanovení ukládající zákazníkovi povinnost platit úroky z provize nevyplacené včas a výše tohoto úroku může činit i 2% za každý den prodlení, což je v praxi lichva (nezákonný, velmi vysoký úrok);

výhrada, že po dobu trvání smlouvy ji nelze změnit (např. výše provize);