Posuďte své finanční možnosti
Začněte odhadem, kolik peněz - z úspor, půjčky nebo možného prodeje bytu či jiného zboží - můžete utratit za koupi domu. Vezměte také v úvahu, že se smlouvou o koupi a prodeji nemovitosti jsou spojeny další poplatky: daň z občanskoprávních transakcí, notářský poplatek (ke kterému notář přidá DPH ve výši 22%) a soudní poplatek za zápis do katastru nemovitostí a hypotéky. Tyto poplatky - v závislosti na hodnotě investice - zvýší pořizovací náklady o několik nebo dokonce o několik tisíc.
Definujte své potřeby
Nejdůležitější je přemýšlet a odpovědět na otázku, co opravdu hledáte. Místo, kde má být dům umístěn - v centru města nebo spíše od něj, v klidné a klidné čtvrti. Jak velká je přibližná plocha domu - příliš velký dům bude nákladný na provoz, příliš malý bude vyžadovat rozšíření (není vždy možné, téměř nikdy snadné, často - dražší, než se zdálo). Ať už by dům měl být jednopodlažní nebo s použitelným podkrovím, nebo možná dvoupodlažní (bydlení „na schodech“ může být nepříjemné, zejména pro manželské páry s malými dětmi). Jaké místnosti, včetně technických místností, potřebujete a jakou velikost (například kolik ložnic, koupelen). Zapamatovat si,že dům musí vyhovovat potřebám obyvatel - pokud se jedná o dům po zbytek života, měl by být pohodlný pro starší lidi.
Prohlédněte si okolí domu.
Pokud je světlo, podívejte se na okolí a budovu za nejlepších podmínek. Prohlédněte si staveniště. Jděte tam několikrát v různé dny v týdnu.
Podívejte se, jak se nemovitost nachází - pokud v sousedství nejsou žádné továrny nebo servisní zařízení, které by vydávaly hluk nebo páchly, kde jsou nejbližší rušné ulice a jestli v okolí nejsou žádné nelegální skládky. Zjistěte také - z plánu územního rozvoje (pokud je to v dané oblasti použitelné) - jaké investice jsou plánovány v budoucnu (silniční nebo průmyslové a komerční rozšíření), které promění klidnou čtvrť v hlučnou nebo znečištěnou.
Věnujte pozornost přístupové cestě a přístupu na pozemek - potřebujete použít nutnou komunikaci (psali jsme o ní v č. 8/2003) nebo naopak - ať už na pozemku není zřízena. Pokud k domu vede polní cesta, zkontrolujte, zda po silném dešti nebo během tání není neprůchodná.
Zkontrolujte, jak daleko jsou obchody, kanceláře, školy a zdravotní kliniky a zda k nim bude snadný přístup. Vyzkoušejte komunikační trasy a proveďte odhad nákladů a doby cestování - pokud vám nezáleží na bydlení ve vzdálené oblasti, možná bude výhodnější dům blíže k centru. Zeptejte se obyvatel, zda je oblast považována za bezpečnou. Zkontrolujte cestu domů po setmění, zvláště když se vaše děti v tuto chvíli vracejí domů ze školy.
Podívejte se do dokumentace
Pokud dům prodává osoba, pro kterou byl postaven, vyžádejte si stavební povolení, smlouvy na veřejné služby, stavební projekt. V projektu zkontrolujte - nejlépe společně s odborníkem - jaká konstrukční a materiální řešení navrhl architekt a co se skutečně použilo. Může se ukázat, že dodavatel provedl během stavby mnoho změn, které nebyly zavedeny v dokumentaci (a to může ovlivnit technický stav budovy - její pevnost a bezpečnost) nebo schválené v kanceláři (a to může způsobit komplikace, například při vyřizování formalit související s expanzí).
Podívejte se na dům
Je dobré vidět dům se statikem, zejména pokud je investice nevhodná (například pokud někdo prodá dům po dvou letech, který stavěl pro sebe - to je signál ke zvýšení bdělosti). Pouze odborník může posoudit technický stav domu, upozornit na jeho možné vady a pokud je plánováno rozšíření - rozhodnout, zda je to možné. Pomůže také určit, zda některá vlastnost domu neztěžuje jeho prodej v budoucnu (pokud musíte tuto potřebu zohlednit).
Zjistěte od majitele, zda dům nebyl zaplaven během povodně nebo poškozen bouřkou nebo požárem (mohlo dojít k poškození jeho konstrukce).
Varování! Je bezpečnější koupit dům, který potřebuje rekonstrukci, než dům, který je uveden do prodeje ve zrekonstruovaném stavu. Je pak snazší přesně posoudit, jaké opravy a modernizace vyžaduje. Někdy se stává, že se renovace provádí hlavně kvůli maskování vad, což v krátké době bude vyžadovat další neočekávané náklady.
Pokud kupujete dům ve skořápce, podívejte se na něj společně s budoucím dodavatelem dokončovacích prací. Posoudí, zda byly stavební práce provedeny spolehlivě a zda budou plánované práce snadno proveditelné.
Jemně se zeptejte sousedů na vztahy se současným vlastníkem domu. Může se také objevit dlouhodobý spor - například o stromy rostoucí poblíž hranic, o druh plotu nebo umístění hospodářských budov. Takový spor bude nutné převzít - ať chceme nebo ne - společně s domem.
Odhad nákladů
Než si koupíte dům, zkontrolujte, kolik vás jeho údržba bude stát. Požádejte pronajímatele o účty za topení (plyn, elektřina nebo nafta), stejně jako elektřinu, vodu, odvoz odpadu a vyprázdnění septiků. Požádejte o výši daně z nemovitosti.
Při výpočtu celkových nákladů na údržbu vašeho domu vezměte v úvahu, že údržba starých domů je nákladnější kvůli horší tepelné izolaci. Zastaralá technická řešení mohou vyžadovat neustálou modernizaci a výměnu jednotlivých prvků - a to vše si vyžádá další výdaje.
Zkontrolujte doklady pronajímatele
Ujistěte se, že osoba prodávající dům je právoplatným vlastníkem. Nejlepší je nespoléhat se na notářský zápis (nákup-prodej nebo dar), ale přečíst si informace obsažené v katastru nemovitostí a registru hypoték (KW).
Údaje obsažené v knize jsou systematizovány v jejích čtyřech oddílech - informace o majiteli a způsobu nákupu naleznete v části II. Pokud prodejce zdědil dům, bude jako vlastník v KW zveřejněn až po dokončení dědického řízení a po vyplacení zbývajících dědiců.
Prozkoumejte zatížení nebo zadluženost. Za
tímto účelem zkontrolujte v katastru nemovitostí a hypotékách:
- v části I - označení majetku (umístění, plocha, zástavba),
- v části III - údaje o zatížení majetku (věcná břemena nebo doživotní výhody, např. Právo na život v domě) ),
- v oddíle IV - záznamy týkající se hypoték.
Varování! Nejlepší je koupit nemovitost, která není ničím zatížena (tj. Když v oddílech III a IV KW nejsou žádné záznamy). Dejte si pozor na zastavené nemovitosti. Pokud totiž dlužník, který nemovitost v současné době prodává, nezaplatí svůj závazek, bude to muset učinit ten, kdo jej koupil.
Uzavřete předběžnou smlouvu
Pokud potřebujete čas na vyzvednutí celé částky nebo pokud se současný vlastník chce přestěhovat, můžete uzavřít předběžnou smlouvu. Jedná se o jistou jistotu, že tzv konečná dohoda (kupní a kupní smlouva). Předběžná smlouva stanoví předmět koupě (prodeje) a cenu.
Podpis předběžné smlouvy zahrnuje složení zálohy, která obvykle činí přibližně 10% hodnoty nemovitosti. Pokud si to rozmyslíte, prodejce si nechá zálohu, ale pokud odmítne plnit smlouvu, bude povinen vám zaplatit dvojnásobek částky zálohy.
Předběžná smlouva nemusí být uzavřena formou notářské zápisnice. Pokud je však uzavřena bez notáře, lze požadovat pouze zálohu (v dvojnásobné výši). Notářsky ověřená forma předběžné smlouvy vám naproti tomu umožní domáhat se u soudu svého práva na dokončení transakce do jednoho roku.
Podepište smlouvu s notářem
Kupní a prodejní smlouva by měla být uzavřena formou notářského zápisu, jinak bude neplatná. Po jeho podpisu a zaplacení transakčních nákladů notář požádá soud o zápis nového vlastníka do katastru nemovitostí a hypoték a zaplatí daň z občanskoprávních transakcí finančnímu úřadu.
