Frakční spoluvlastnictví
Spočívá ve skutečnosti, že každý ze spoluvlastníků má určitou část - podíl na společné věci - a může s ní volně nakládat bez vědomí a souhlasu ostatních spoluvlastníků.
Příklad. Všichni tři bratři vlastní třetinu zděděného majetku. Každý z nich může svou část kdykoli prodat, darovat nebo dát v závěti jiné osobě.
Velikost akcií a to, komu budou
přiděleny, může být určeno: - smlouvou (například darovací smlouvou, ve které otec dá stavební pozemek třem svým dětem);
- závěť (zůstavitel v něm uvede, že jím zanechaný dům bude vlastněn ve 2/3 jeho dcery a 1/3 jeho sestry);
- soudní rozhodnutí (například dědici se nemohou dohodnout na výši jednotlivých podílů na jimi zděděném majetku; poté se obrátí na soud s příslušnou žádostí)
- úkon (například podle občanského zákoníku nesmí být dědický podíl manžela / manželky menší než 1/4 z celkového dědictví, pokud zdědí se svými dětmi).
Společné vlastnictví
Ve společném vlastnictví, jehož příkladem je společné manželství, neexistují žádné samostatné podíly a spoluvlastník nemá svobodu nakládat se společným majetkem.
Práva a povinnosti spoluvlastníků
Každý ze spoluvlastníků má právo užívat společný majetek, tj. Užívat jej, jakož i pobírat výhody, které přináší, například získat část příjmu z prodeje ovoce ze společného sadu.
Pokud se spoluvlastník zbaví svého podílu sám, nesmí informovat ostatní spoluvlastníky o tom, co s ním hodlá dělat. Musí si však pamatovat, že jeho vlastnické právo se vztahuje pouze na podíl, a nikoli na fyzicky definovanou část věci. Spoluvlastník například nemůže uzavřít smlouvu o prodeji celé nemovitosti bez vědomí a souhlasu ostatních spoluvlastníků - pokud k tomu není zmocněn.
Všichni spoluvlastníci jsou povinni hradit veškeré náklady spojené s údržbou společné věci. Výdaje i výnosy jsou vypořádány v poměru k velikosti akcií jednotlivých spoluvlastníků.
Příklad. Pokud je podíl Jana Kowalského na vlastnictví nemovitosti 2/3 a Jerzy Malinowski 1/3, prvnímu by měly vzniknout odpovídající vyšší výdaje spojené například s jeho plotem.
Spoluvlastníci jsou povinni užívat společný majetek takovým způsobem, aby mezi nimi nevznikaly zbytečné hádky nebo hádky - například používat společnou přístupovou cestu k nemovitosti nebo studni.
Řádné řízení
Někdy není nutné, aby se všichni spoluvlastníci dohodli - stačí většinová dohoda.
Varování! Většina není určena počtem lidí, ale většinou akcií.
To platí pro každodenní správu věci, tj. Činnosti, bez nichž by nebylo možné ji denně používat, například společný majetek.
To jsou mimo jiné činnosti, jako například:
- podepisování smluv se společností, která odvozuje odpadky nebo vyprazdňování septiku,
- údržba budov,
- udržování pořádku v objektu a jeho okolí;
- provádění drobných oprav.
Občas se stane, že většina spoluvlastníků není schopna spolu komunikovat nebo se rozhodnou podniknout kroky, které jsou hrubě v rozporu se zásadami řádného hospodaření s běžnou věcí (například se rozhodnou provést takové rekonstrukční práce, které mohou zjevně ohrozit strukturu domu stojícího na pozemku).
Poté se ostatní spoluvlastníci mohou obrátit na soud příslušný pro místo, kde se budova nachází, se žádostí o povolení k výkonu důležité činnosti nebo o zákaz vykonávat jinou činnost. V obou případech musíte zaplatit soudní poplatek, jehož výše je 100 PLN.
Kdy je soud jmenován správcem?
Každý ze spoluvlastníků má také právo obrátit se přímo na soud s žádostí o jmenování správce, pokud:
- většina spoluvlastníků mezi sebou nesouhlasí v záležitostech týkajících se každodenního řízení,
- většina spoluvlastníků porušuje pravidla řádného hospodaření,
- většina spoluvlastníků svým jednáním poškozuje menšinu (např. úmyslné narušení míru ostatních).
Soudní poplatek požadovaný při podání žádosti o zřízení správce společného majetku je 100.
Když soud jmenuje správce, zbývající spoluvlastníci jsou odstraněni ze správní rady a od té doby již nemohou přijímat žádná rozhodnutí ohledně používání společné věci. Kromě toho musí pokrýt všechny náklady spojené s provozem manažera.
Správcem se může stát jak třetí strana, tak jeden nebo více spoluvlastníků.
Jmenování správní rady hlásí správce příslušnému oddělení evidence pozemků a hypoték. Poplatek za podání žádosti je 30.
Když se však všichni spoluvlastníci dohodnou a věci budou používat po dohodě a řádně, může soud vedení zrušit. Od tohoto okamžiku je společný majetek spravován na základě smluvní správy. To znamená, že spoluvlastníci sami - ve smlouvě uzavřené mezi sebou - definují způsob rozhodování v konkrétních situacích souvisejících s vedením. Taková dohoda by měla být učiněna písemně. V případě potřeby lze její ustanovení kdykoli změnit nebo ukončit.
Smluvní správu mohou vykonávat společně všichni spoluvlastníci nebo pouze jeden z nich nebo třetí strana určená zúčastněnými stranami.
Valná hromada spoluvlastníků
Existují činnosti, které přesahují rámec každodenní správy, a proto vyžadují souhlas všech spoluvlastníků nemovitostí nebo jiného movitého majetku. Patří mezi ně například:
- rozhodnutí o přestavbě domu ve společném vlastnictví;
- stavba domu na společném stavebním pozemku;
- prodej společných nemovitostí;
- zatížení společného majetku hypotékou;
- rozdělení nemovitostí.
Pokud sami spoluvlastníci nedosáhnou jednomyslného rozhodnutí - například o tom, jak rozdělit majetek -, mohou požádat soud o vydání rozhodnutí. V této věci jsou oprávněni žádat pouze ti spoluvlastníci, kteří mají společně alespoň polovinu akcií. Soudní poplatek při podání žádosti je 100.
Soud udělí souhlas k výkonu kterékoli z výše uvedených činností, pouze pokud bude mít za to, že jeho účel je také v zájmu všech ostatních spoluvlastníků a že neporušuje přijaté zásady sociálního soužití.
Zrušení společného vlastnictví
Spoluvlastnictví někdy způsobuje velké potíže, takže každý ze spoluvlastníků může požadovat jeho zrušení. Návrh na soud může v tomto případě podat - kdykoli - jakýkoli spoluvlastník (pokud smlouva uzavřená mezi nimi takové právo nevylučuje, avšak po dobu ne delší než 5 let).
Společné vlastnictví může být
zrušeno : - na základě dohody - všechny zúčastněné strany souhlasí s tím, že chtějí zrušit společné vlastnictví; stanoví mezi sebou způsob splácení a případné příplatky pro další spoluvlastníky a datum jejich vypořádání;
- na základě soudního rozhodnutí - spoluvlastníci se nemohou dohodnout a rozdělení společné věci a stanovení peněžitých nároků provádí soud. Rovněž stanoví datum a způsob jejich výplaty, jakož i výši a datum splácení případných úroků.
Všichni spoluvlastníci, pokud chtějí zrušit spoluvlastnictví, a to jak smluvním, tak soudním způsobem, si mohou vybrat jednu ze tří možností:
- fyzicky rozdělit věc mezi všechny spoluvlastníky v poměru k velikosti jejich podílů (za tímto účelem se mohou obrátit na geodeta, který na jeho žádost, rozdělí společný majetek);
- poskytnout společnou věc (dům, stavební pozemek, stanoviště) pouze jednomu ze spoluvlastníků, pokud je povinen splatit ostatní;
- prodat společnou věc a rozdělit takto získané prostředky mezi všechny spoluvlastníky podle velikosti jejich akcií.
Právní základ:
Zákon ze dne 23. dubna 1964 občanského zákoníku, čl. 195-221 (Journal of Laws No. 16, item 93, 1964, ve znění pozdějších předpisů); Nařízení ministra spravedlnosti ze dne 17. prosince 1996 o počtu záznamů v občanských věcech (věstník zákonů č. 154, položka 753 z roku 1996, ve znění pozdějších předpisů); Stanisław Radwański, komentář k občanskému zákoníku, kniha dvě - vlastnická a jiná vlastnická práva, Varšava 1999.
Finanční výkazy
Každý ze spoluvlastníků, který není správcem společné věci, může - v souladu se zákonem - požadovat finanční výkazy od správní rady. To znamená, že veškeré finanční výdaje vzniklé v souvislosti s užíváním společné věci musí být doloženy účty.
Co je dobré vědět
Dohoda o zrušení společného vlastnictví nemovitosti musí být uzavřena formou notářské zápisnice - jinak bude považována za neplatnou.
