Starý dům: kdo prodává?
Nejprve musíte znovu zkontrolovat, kdo je domácí prodejce. Tyto údaje najdete v aktuálním výpisu z katastru nemovitostí a hypotéky. Porovnejte s nimi údaje z průkazu totožnosti prodejce. Taková kopie je platná po dobu 3 měsíců od data vydání. Záznamy v katastru nemovitostí a hypotékách také ukazují, zda je prodávající výhradním vlastníkem nemovitosti. Pokud je vlastníků více (jsou to například manželé nebo sourozenci), musí všichni souhlasit s prodejem domu a přistoupit k notářské zápisnici.
Varování! Po získání registračního čísla pozemku a hypotéky od prodávajícího můžeme jeho stav zkontrolovat také v elektronickém systému na adrese: www.ekw.ms.gov.pl.
Během rozhovoru s majitelem stojí za to se ptát, jak nabyl právo k nemovitosti (koupě, dědictví, darování) a zda nezakládal předkupní právo pro jiné lidi.
Záruka důvěry veřejnosti v rejstříky pozemků a hypoték
Vedle údajů majitele obsahuje rejstřík pozemků a hypoték řadu informací potřebných pro budoucího vlastníka. Provádí se za účelem zjištění právního stavu nemovitosti, je otevřená a předpokládá se, že obsahuje záznamy v souladu se skutečným právním stavem.
Výhodnou situací pro kupujícího je situace, kdy kromě označení nemovitosti a vlastníka neexistují žádné záznamy ani zmínky o žádných aplikacích. K nemovitosti, na kterou byla hypotéka založena, je třeba přistupovat opatrně - tento druh zatížení je spojen s nemovitostí, nikoli s následným vlastníkem (v praxi to znamená potřebu splácet dluh, pokud bývalý vlastník tuto povinnost nesplní). Problémem může být také pozemek s předností v jízdě potřebný pro sousedy - pak jsme povinni tolerovat sousedův průchod naším majetkem.
Zde je třeba zmínit, že na katastry nemovitostí a hypotéky se vztahuje záruka veřejné víry. Týká se právního postavení nemovitostí zapsaných do katastru nemovitostí a hypoték a je zásadní pro osobu, která hodlá nabytí vlastnictví této nemovitosti. Zákonná ustanovení vyjadřující obsah záruky fungují také v právních transakcích jako princip spolehlivosti (publica fides) pozemkových a hypotečních registrů.
Záruka důvěry veřejnosti v katastry nemovitostí a hypotéky je uvedena v čl. 5-9 zákona o katastru nemovitostí a registrech hypoték a hypotékách. Podle výše uvedených předpisů nabývá osoba, která kupuje nemovitost, na základě notářské dohody od někoho, kdo je v rozporu se skutečným právním stavem zapsán do katastru nemovitostí a hypoték jako vlastník. Může se tak jednat například o případ, kdy nebylo provedeno dědické řízení a podle označení závěti by měla nemovitost patřit jiné osobě.
Podmínkou záruky důvěry veřejnosti v evidenci pozemků a hypoték je:
- placená povaha smlouvy (záruka nás nebude chránit, pokud byla smlouva darem; poté se nemovitost vrátí skutečnému majiteli; zákonodárce zavedl toto omezení za předpokladu, že zájmy oprávněné osoby by měly mít přednost před zájmy potenciálního kupujícího, který výměnou za získaný majetek nevyplatil žádnou dávku);
- dobrá víra kupujícího (stav dobré víry v praxi znamená, že kupující neví, že obsah katastru nemovitostí a hypoték je v rozporu se skutečným právním stavem, nebo se o něm nemohl dozvědět).
Záruka důvěry veřejnosti v katastr nemovitostí a hypotéky tedy umožňuje osobě, která nemovitost koupila, odkazovat se na obsah knihy, který je pro ni příznivý, v případě jakéhokoli rozporu mezi právním stavem nemovitosti zveřejněným v katastru nemovitostí a skutečným právním stavem.
Zkontrolujeme místní plán územního rozvoje
Informace o plánech oblastí přiléhajících k nemovitosti (zda v budoucnu bude v okolí probíhat dálnice nebo jsou plánovány průmyslové závody) lze získat z místního plánu územního rozvoje nebo - pokud ho obec nemá - ze studie podmínek a směrů zónování. Kromě toho bude plán definovat přípustné parametry budov v bezprostřední blízkosti (jejich maximální rozměry), biologicky aktivní plochu parcel a možný způsob územního rozvoje - označení druhu služeb, jedno- nebo vícegenerační bydlení nebo možné plochy pro sport a rekreaci. Plán s popisnou částí je k dispozici všem zájemcům ke kontrole.
Kdo bude naším sousedem?
A banální věc, ale neméně důležitá - sousedství. Je dobré vidět, jak sousední nemovitosti vypadají, ať jsou v pořádku, a příměstské ticho není rušeno řevem motorek nebo hlasitou hudbou. Pokud vás nic netrápí, je čas zahájit finanční jednání a dostat svůj vysněný domov.
Koupili jsme starý dům a co dál, tj. Záruka
Rovněž stojí za to vědět, že v případě pozdějšího zjištění závad v domě můžeme využít práva vyplývající ze záruky.
Podle ustanovení občanského zákoníku odpovídá prodávající kupujícímu, pokud: prodaná věc má vadu, která snižuje její hodnotu nebo užitečnost, nemá vlastnosti, které kupující poskytl, nebo pokud byla kupujícímu doručena v neúplném stavu (záruka za fyzické vady).
Prodávající odpovídá rovněž v případě, že prodaná věc je majetkem třetí osoby nebo je zatížena právem třetí osoby, například právem na doživotí (záruka za právní vady).
Hlavním rysem záruční odpovědnosti je to, že se vztahuje na nové i použité předměty (a tedy také na domy zakoupené na sekundárním trhu), které se prodávají. Toto pravidlo bylo potvrzeno Nejvyšším soudem v usnesení ze dne 21. března 1977, III CZP 11/77 (OSN I 1977/8/132/28). V souladu s rozhodnutím se odpovědnost prodávajícího za fyzické vady prodávané věci vztahuje i na použité předměty, nezahrnuje však odpovědnost za takové snížení hodnoty nebo užitečnosti věci, které je běžným důsledkem jejího řádného užívání. Z tohoto důvodu nelze uplatnit záruční práva například z důvodu zničení parket po 15 letech používání.
Varování! Práva ze záruky na fyzické vady budovy (nebo její části) zanikají tři roky ode dne dodání kupujícímu. Na druhé straně práva ze záruky na právní vady zanikají po jednom roce ode dne, kdy se kupující o existenci vady dozvěděl. Pokud se o něm dozvěděla v důsledku jednání třetí strany, počítá se jednoleté období ode dne vydání pravomocného rozsudku ve věci.
Uplynutí výše uvedených lhůt však nevylučuje možnost domáhat se nároků vyplývajících ze záruky, pokud nám prodávající vadu podvodně zatajil, bez ohledu na její typ. Pro účinné oznámení vad prodávané věci stačí zaslat prodejci doporučený dopis s popisem vady a našimi požadavky do výše uvedených lhůt. Pokud prodejce naše pokyny ignoruje, měla by být věc předložena soudu.
Prodávající je zproštěn odpovědnosti ze záruky, pokud kupující věděl o vadě v době uzavření kupní smlouvy - to znamená, že si byl plně vědom například kupovaného domu vlhkého a potřeby provádět související práce. Předpokládá se, že v takové situaci kupující souhlasí s nákupem zboží.
Pokud však kupující o vadách nevěděl, má právo:
- požadovat snížení ceny;
- odstoupení od smlouvy.
Snížení ceny domu
V této situaci by měl prodávající okamžitě vrátit rozdíl mezi dohodnutou cenou a hodnotou vyplývající ze snížení, pokud již kupující splnil povinnost platby (peníze byly převedeny na účet). Pokud se strany neshodnou na výši snížení ceny, lze si vyžádat stanovisko od odborníka na stavbu.
Odstoupení od smlouvy
Toto právo kupujícího je akutní pro prodejce, který chce prodat věci, ale také pro kupujícího, který nemusí mít alternativní bydliště. Jednostranné prohlášení kupujícího, že odstupuje od smlouvy, vede k tomu, že si strany vzájemně vrátí přijaté služby - kupující nemovitosti a prodávající peníze.
Právní základ:
Zákon ze dne 23. dubna 1964 občanského zákoníku (Journal of Laws of 1964, č. 16, položka 93, ve znění pozdějších předpisů).
Zákon ze dne 6. července 1982 o katastrech nemovitostí a hypotékách a hypotékách (věstník zákonů č. 124, položka 1361 z roku 2001, ve znění pozdějších předpisů).
